债务违约潮来袭，地产债务违约

在担忧市场多日之后，当代地产(1107.HK)债务违约的声音沉闷地落下。

10月26日，当代地产发布公告称，10月25日到期的12.85%优先票据未能按时偿还票据本金及应计但未支付的利息。该票据的资本规模为2.5亿美元，是当代地产现有的五大美元债券中规模最大的。

当代房地产将违约归因于“意外流动性问题”，其面临的不利因素包括宏观经济环境、房地产行业环境和新冠肺炎疫情。因此，上述票据的本金和应计但未付利息的还款安排无法在同一天达成。

此后，当代地产成为仅次于幻想曲、新力控股的债务违约百强房企之一。

事实上，早在2021年中期业绩公布后，当代置业就暴露出毛利率低于行业平均水平、资产负债率高于行业平均水平、融资成本上升等流动性风险点。随后，当代地产多次出售权益资产、延期还债解决流动性问题，但仍未避免违约风波。

自救未果

事实上，当代置业为了避免实质性违约，曾尝试过延长合同、自救，但并没有出现幻想曲、新力控股等房企消极“躺平”的情况。

10月11日，当代地产在港交所公告，拟寻求将2021年10月25日到期的票面利率为12.85%的优先票据延期至2022年1月25日，并同意公开征集。同时，公司还在寻求缩短选择性赎回债券的公告期，赎回债券本金8750万美元。

同时，公司董事长张磊、总裁张鹏拟提供股东贷款合计约8亿元，预计在未来2-3个月内完成。

“自救”的努力并不止于此。国庆假期后第一天，当代置业股份有限公司物业公司曾在港交所发布短暂停牌公告，待根据《香港公司收购及合并守则》发布构成公司内幕信息的公告。业内人士认为，当代地产可能会出售物业公司的股权，以换取现金。

然而，市场并不看好当代置业的情况。即使上述债务成功展期，新债旧债叠加，意味着明年年初短短一个月，当代置业就要应对3.7亿美元的偿债压力。

评级机构也迅速做出回应。10月12日，穆迪报告称，将当代置业(中国)有限公司的家族企业评级从B2下调至Caa2，将其债券的高级无担保评级从B3下调至Caa3，并将上述评级纳入可能进一步下调的观察范围。

10月14日，惠誉将当代置业(中国)有限公司外币及本币发行人长期违约评级由“B”下调至“C”，高级无担保评级、未偿还债券评级及相应的回收率评级由“B/RR4”下调至“C/RR6”。

惠誉认为，鉴于流动性紧张，当代购房者需要寻求同意，以避免违约。截至2021年6月末，公司可用现金余额约为136亿元，但其获取现金偿还债券的能力尚不确定。

随后的几天，当代地产两次发布公告，加剧了市场的担忧。10月20日，当代地产发布公告，终止征集2021年到期的12.85%优先票据同意书。10月21日，当代置业宣布，在包含当代置业内幕信息的公告发布之前，将短暂停牌。

根据当代地产的债务征集函，90%的投资者需要同意变更债券的主要条款。最终，当代购房者没能自救，却发生了实质性的债务违约。

据悉，当代置业董事会及管理层正评估本集团的财务状况及现金状况，并密切监察此事的发展。当代

此前，当代购房者大多依靠“借新还旧”来偿还海外债务。但随着近期房企频频违约，加上中国资本美元债市场动荡，更是“借新还旧”难上加难。日前，当代置业有限公司美元债大幅下跌，投资者抛售债券。市场一直担心能否筹集到赎回资金。

从其存量债务来看，当代购房者面临的偿债压力确实不小。根据企业预警通知，目前当代地产现有美元债5只，存续规模超过13亿美元，平均票面利率11.58%。

截至上半年，当代地产剔除预付款后的资产负债率为83%，净负债率为93%，现金负债率为1.46。仍有一个指标超过了阈值并保持“黄色”。期末公司流动负债661.8亿元，其中一年内到期的短期债务93.47亿元。

值得注意的是，截至中期期末，当代置业账面现金及等价物(含限制性现金)约为174亿元，扣除限制性现金后，现金及现金等价物余额为136.24亿元。账面上有100多亿现金，却无法偿还超过10亿的债务。市场已经开始担心其财务报表的“含金量”。

当代地产作为房地产百强企业，热衷于债务扩张，发行美元债的利率更高。据悉，公司于2018年12月发行1.5亿美元高级票据，利率高达15.5%。由于发债利率较高，当代地产上半年利息支出合计13.73亿元，同比增长10.55%。

在一定程度上，当代购房者的利润也受到了高息债务的侵蚀。五年来，虽然公司销售规模一直在上升，但净利润规模从未超过10亿元。从经营现金流来看，当代地产的经营现金流仅在2018年末为正，其余在2016年、2017年、2019年、2020年均为负。

除了现金流预警指标，当代购房者的销售业绩也有所放缓。今年前9个月，当代地产实现合同销售额约335.44亿元，同比增长24.6%。但9月份，35.63亿元的合同销售额和36.73万平方米的合同销售面积分别下降了23.3%和20.2%。

回望过去，在“迅雷”之前，当代购房者一直都知道“绿色建筑”是行业的知识。2000年在北京成立时。

，当代置业便主打绿色地产与科技地产，是国内最早从事绿色科技地产的企业。

标准排名日前据房企2020年度获得绿色建筑运行认证和竣工面积等相关数据，测算出绿色运行指数，当代置业与首开地产、碧桂园、恒通建设、宝龙地产、朗诗集团、中海发展、远洋集团等房企，位列2021中国绿色地产运行典范TOP10。

而债务危机爆发后，当代置业实控人将采取怎样的行动，还有待后续观察。

目前，当代置业董事会主席张雷通过其家族信托，持有当代置业65.38%的股权，长城资产与信达资产的持股比例分别达到6.80%和9.58%，公众持有18.24%。土地储备方面，根据克而瑞数据，当代置业总土储货值约为899.6亿元。

据兴业证券统计，算上当代置业，今年中资美元债市场上出现违约事件的房企，已高达9家，包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100中国、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展、当代置业，全部未偿额280.73亿美元。

从中资美元债二级市场看，部分房企债券收益率在违约一周前就已经有所反应，如花样年、蓝光发展、阳光100中国的本轮违约债、华夏幸福等。此外，大多债券在违约后4～5天内收益率波动收敛，基本维持在一定水平。

兴业证券认为，近期监管层针对地产的表述有些边际的变化，包括地方土拍政策的调整也一定程度确保了房企经营可得的利润空间。但对投资者而言，短期内关注的政策重点仍需放在融资上，是否会有融资方面的好转从而带来安全边际的修复。