房地产退潮后，最贵的是什么？

21世纪最贵的是什么？天赋！

01

房地产退潮

2003年4月，巴菲特以约1.6港元的价格收购了中石油，总共购买了20多亿股。持有后，他在2007年以12或3元的价格平仓。

在大约四年的时间里，我赚了三四十亿美元就跑了。

巴以十几美元的价格平仓，瑞银高盛接手。短短两三个月，中石油的股价就从10多元涨到了20多元。许多投资者嘲笑巴菲特持有了四年，这还不如瑞银高盛三个月就交钱来得快。

后来中石油回归a股以48元高价开盘，所有相信中石油会站100股的散户都被一扫而空。巴菲特和瑞银高盛赚到的利润，都是后续散户提前支付的。

股票的残酷性让人意识到：有钱还是该买房，靠谱！

背后的历史趋势确实告诉了中国人一个硬道理：房地产比股票可靠得多。

2007年上交所最高指数是6100多点，现在2021年还在3600点左右。

2007年全国平均房价在3100元以上，今年全国平均房价已经超过1万元。

股市十年难磨；另一方面，楼市是十年的三倍，热门城市是十年的十倍。

在过去的几十年里，房地产行业发展迅猛，其房价一直在快速上涨。作为国民经济最大的支柱，它束缚了几十个重点产业、地方经济金融、居民口袋。

地方政府搞土地金融，金融机构输血房地产，让房价继续在上涨通道上疾驰。

很多人长期不把房子当房子，而是当作致富的手段。即使是达不到资金门槛的人，也选择募集资金炒房，深房管理这样的机构应运而生，将房地产变成了股票。

但今年整个市场环境彻底发生了变化。

第七次人口普查数据出来后，人口危机的前兆出现了，随即在房地产上踩了脚，急刹车。

5月，第七次人口普查数据发布；6月，教育培训行业集中整顿；而在7月份，房地产行业被当成了一个操作。短短十几天，从中央到地方，各种楼市政策已经加码近50倍。许多城市，如上海、深圳和北京，已经宣布了土地拍卖的新规定，所有这些规定都将土地溢价率卡在了15%的红线以下。

房地产行业往年的“金九银十”，今年彻底消失。

从7月份开始，上海等一线城市二手房成交量和成交量开始下降。

上海8月份二手房累计成交1.8万套，环比下降24%，同比下降40%。

以来最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。

北京二手住宅网签量15492套，这个网签量比7月份的17855套，骤降将近2500套，下降幅度13%。与六月份二手房网签量18182相比，暴跌近3000套，下降幅度15%。

深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%，创下了近10年新低。

到了9月，深圳成交仅1765套二手住宅，同比暴跌近八成，12年来第一次跌回“1”字头。

在人口超2000万的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，上海9月二手房成交量再次下跌到仅9800多套，相较于8月的约1.8万套，下降约40%！首次跌破万套成交。

曾经最坚挺的一线城市的楼市，在一轮又一轮的政策冲击下，也遭不住了。

今年是真正意义上的“房住不炒”元年，房地产热火朝天的行情可能一去不复返了。

02

房地产与城市化

那房地产在中国又到底是为什么涨得如此疯狂？

根本在于地方上财权与事权之间的矛盾以及快速的城市化。

我国自 1994 年实行分税制后把税种统一划分为了地方税、中央税和地方与中央共享税等。

而地方上普遍事权大于财权，简单来说就是钱少事多。要搞各种各样的项目啊，很多项目上面又不拨款，光靠那点税收是不行的，所以从财政方面来讲，地方必须想办法自己圈钱。

上面给了地方土地出让金这一块的空间，90年代的土地出让金的规模还比较小，只是一笔不怎么起眼的收入。然而在中国全面实行住房商品化改革后，土地出让金的规模持续膨胀，到2020年达到8.4万亿左右。

这是地方为了化解财权与事权矛盾，在自己权限范围内找出路的必然结果。但这一部分的成本自然就体现在了房价上。

但是，光有建好的房子还不够，还得有人来买。住房商品化改革正好碰到了城市化最快的时期。

古代中国的总体城市化水平也是很高的。早在战国时候，城市化率就达到了惊人的15% 。唐朝天宝年间，城市总人口达到1100万人，全国总人口约为5300万，城市化率达到20.8%。宋朝的城市化率，则达到了22%的水平。明清以后，城市化的势头减缓，城市化率反而下降了。

城市化率和人口迁徙的自由度有关，如果人口被固定在土地里，不能自由迁移，城市自然要小得多。

新中国刚建政的时候，人们迁徙自由比较大，到了1960年以后，这个自由就被收回了，结果就是从1960到1978这将近20年间，城市化率几乎没有上升。

1980年代虽然经济发展很快，但是不鼓励农民进城，企业形态也多以乡镇企业为主，城市化率只有小幅上升。

到了1990年代，政策上开始鼓励农民进城打工，城市化率才开始大幅增加。

城市化推进过程中，本来在城市的人依旧留在城市，此外有更多的农村的人往城市中流入，新的人口=新的购买力，新的购买力=商品价格增长。

土地财政撞上快速城市化这一剂催化剂。干柴遇上烈火，把整个国家都烧得通红。

03

从找地到找人

这个发展模式下有个非常明显的特征：“重土地，轻人”；“重规模、重扩张”。

那么弊端就显而易见了，对土地的重视高过人。

城市居民生活质量改善和生活方式转变，都需要更多的土地资源作为支撑。如：居住条件改善需要更多居住用地，私家车出行的普及需要更多道路及交通设施用地。

地方上就在土地方面下功夫，疯狂找地。

2006—2019年，全国650余个县级及以上城市的城区常住人口由3.7亿人增长至5.2亿人，年均增长2.7%。

但是建成区面积由3.4万km2增长至6.0万km2，年均增长4.6%。

城市土地年均增长率是人口的1.7倍，土地的增长速度远比人要快。

与其说过去是人口城市化，还不如说是土地城市化。

建设用地资源完全由各级政府配置，服从于地方发展最关心的两个目标：

一要有突出的政绩，二要扩大政府收入。

政绩目标驱使过度追求GDP增长，往往忽视经济效益和长期可持续发展，导致各级政府不顾条件，投入大量土地和资金竞相建设开发区、高新产业园区。

目前全国仅列入国家级的新区、自贸区、经济技术开发区、高新产业园区就有几百个，还有更大数量属于省、市、县各级的开发区、产业园区，有些乡镇也不例外。

同样由于政绩观的驱动，不少地方城市建设过度追求豪华气派，特别热衷于大拆大建，不计成本建设“花园型城市”，以追求短期内城市焕然一新的效果。

只有一个街道和8个乡镇的独山县，却借了400亿债务打造景观，便是政绩观的驱动的“集大成者”。

为了提高政府收入的目标，地方政府往往热衷于征地卖地，抬高地价，推动房地产开发，以获取更多的土地出让收入。不少大城市还在垄断地源的情况下促进了房价不断攀升，加重普通居民的住房负担，推高商业租金成本。

如此做法下，只让城市变得越来越不宜居，人们生活在城市里只觉得越来越累。努力工作一辈子，还买不起一套房。

城市真正的核心，是人。土地价格、房产价格再高，也要人来买单；房价炒的再高，也要人来接盘。按揭要靠买房者的收入来还，新盖的学校和医院，也是要服务于人。

什么住房商品化、土地资本化，说到底就是人的收入资产化。支撑起房价、地价，支撑起城市产业，支撑起教育、医疗，支撑起一切消费的还是人的收入。

没有了人，什么都没了。

所以，房地产现在退潮，就应该从土地的城市化转变成人的城市化；既要‘面子’好看，更要‘里子’实在。

其实很多城市已经看到了这一点，开始了接连不断的“抢人大战”。

并且，城市间的抢人大战，从最开始的摆姿态，到现在明码标价给实惠的着急了。

自2017年武汉提出“百万大学生留汉”以来，各地纷纷开始加入这场“抢人大战”。与一线城市人才“不请自来” 相比，二线城市吸引人才，算是使出了“浑身解数”，不仅给钱、给房、给户口，对于落户的门槛更是不断降低。

即使在遭遇新冠疫情的2020年，一些大中型城市也没有放慢“抢人”的步伐。

人口，尤其年轻人口已经慢慢成为城市最核心的驱动力，也就是说，抢人这件事恐怕将是一种持久的常态，城市在人口这个池子里，碰撞会越来越激烈。

从经济学的视角来看，“人才争夺战”的本质：“以行政力量干涉市场经济环境下高技能劳动力的空间分布”。

这种事件，在我们的历史上，并不少见。

最为著名的一个案例是“52年院系大调整”。

在新中国成立初期，出于某些不可描述的原因，中央决定进行全国性的院系大调整。这次调整，共有502个院系搬出原学校，623个院系被搬进来，其中跨城市的迁移占一半以上，共涉及38个城市和200多所大学。

许多著名学府从此元气大伤甚至销声匿迹，如圣约翰大学、震旦大学、沪江大学、东吴大学、大同大学、同德医学院、私立南通大学、中华工商专科学校等全国所有私立高校在院系调整中被裁撤，分别并入其他公立高校。

而某些野鸡大学则一夜暴发成为顶级院校。

抢到了“人”，对于院校尚且如此，那对于一个城市的命运可能是决定性的。

2014年的重庆已经有了相当完善的手机和电脑下游产业链了，特别想引进京东方。不过那时京东方的局面，技术有，钱不够，还不是小数目，差了三百亿。

这时候，重庆虽然拿不出这笔钱，但用股票，用贷款，一系列操作，帮京东方凑足了这300亿。

重庆的京东方在2015年迅速投产，供不应求，当年通过股票，就返给了重庆400亿。

未来的人才对于各个城市而言，就相当于当年的京东方之于重庆。

不管花多大代价都要搞来，之后就等着人才红利的回馈。

中国城市发展的逻辑，看来会彻底重塑，从以前的“找地”转变为“找人”。