目前房地产市场出现“放松调控”的炒作，主要有两个诱因。一是个别房企的风险事件引发连锁反应，监管部门频频发声；二是有市场监测机构发现，今年10月，个人住房贷款利率首次出现下降。
接下来，房地产信贷的走势如何？“保持房地产信贷平稳有序投放，保持房地产市场平稳健康发展。”中国人民银行金融市场司司长邹岚表示，党中央、国务院关于房地产调控的战略方针，是长期坚持做好房地产金融工作。
同时，多家商业银行相关负责人也对经济日报记者表示，对于房地产企业的开发性贷款，银行将稳定和合理需求资金，继续坚持“优化企业、严格管理”的原则，准确把握和落实房地产金融审慎管理制度；个人住房贷款方面，2022年银行增量安排与2021年基本一致，重点保障刚需人群的信贷需求。
那么，此前房地产开发贷款收紧的原因是什么？个别房企的风险暴露是否与银行信贷资金的变化有关？个人住房贷款利率还有下降空间吗？信贷资金违规进入楼市有什么影响？
保障房企合理信贷需求
近期一些大型房企风险暴露，到期债务未偿还，部分建筑工地停工，预售物业不确定能否按时交付。有市场声音认为，这与银行一致收紧房地产开发贷款有关。
多位业内人士表示，落实房地产长效机制的重要举措之一是降低房地产企业杠杆率，防止房地产贷款过度集中。为此，监管部门去年出台了多项政策。例如，对于30家重点房企，央行和住房和城乡建设部已形成资金监测和融资管理规则；央行还建立了“房地产贷款集中度管理制度”，要求银行房地产贷款余额与个人住房贷款余额的比例不得超过相应的上限。
政策的实施到目前为止取得了显著的效果。截至2021年9月末，房地产贷款增速已降至8.6%，比全部贷款增速低近3个百分点，其中房地产开发贷款增速大幅回落。
需要澄清的是，风险暴露的主要原因是房地产企业自身管理不善。以恒大集团为例。集团总资产超过2万亿元，房地产开发项目约占60%。“近年来，公司未能根据市场形势变化审慎经营。反而盲目多元化扩张，经营财务指标严重恶化，最终爆发风险。”邹岚说。
因此，出于风险防控考虑，银行收紧信贷资金，造成房企资金链一定程度上偏紧。一方面，不少银行经历了短期和过度的市场反应，对房地产行业的风险偏好明显下降；另一方面，一些银行误解了重点房企的融资管理规则。“按照规定，‘红档’企业的有息负债余额不得增加，但部分银行误解为不允许银行发放新的房地产开发贷款，导致企业以销售收入偿还贷款后，新开工项目无法获得贷款。”邹岚说。
“接下来，房地产调控不会放松，但要稳定房企合理的资金需求。”中国工商银行投资银行部研究中心相关负责人表示，要考虑“防止过度上涨”和“防止过度下跌”的关系，确保投资者的投资收益
具体来看，个人住房贷款利率下调的城市有20个，除了广州和深圳，大部分是三四线城市，比如中山、无锡、湖州。其中，14个城市首套房贷利率下调，14个城市二套房贷利率下调，9个重合城市首套和二套房贷利率全部下调。
下调的原因是什么？“这取决于地区，主要受需求端和供给端的双重影响。”国家金融与发展实验室副主任曾刚表示，从需求方面来看，由于二三线城市房价下跌，当前购房人观望气氛浓厚，短期内购房需求减弱，导致个人住房贷款需求下降，贷款价格下调。
国家统计局10月20日发布的最新数据显示，2021年9月，70个大中城市商品房销售价格环比小幅下降，同比涨幅继续回落。二线城市新建商品住宅销售价格环比由0.2%转为持平，二手住宅销售价格环比由上月持平转为0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格较上月下降0.2%；二手房销售价格环比下降0.2%，环比上升0.1个百分点。
曾刚表示，从供给方面看，监管部门已多次强调，应优先确保刚需。因此，所有银行都增加了资本供应，并给予优惠利率。根据监管数据，截至2021年7月底，首套房个人住房贷款占比已达到92%。
招商银行相关负责人表示，该行将坚决落实房地产调控政策要求，大力支持自住需求。“预计2022年招商银行个人住房贷款增速将小幅放缓，与2021年增量安排基本相当”。
“下一步，中国银行业监督管理委员会将继续保障新需求群体的信贷需求，督促银行在贷款首付比例、利率等方面支持首次购房者。”中国银行和保险监督管理委员会统计信息和风险监控部部长刘说。此外，中国银行业监督管理委员会将加大对保障性租赁住房的支持力度，研究细化金融支持措施，与央行推进房地产投资信托基金试点。
个人住房贷款优先保刚需
值得注意的是，无论是降低部分城市的房贷利率，还是优先为刚需提供担保，并不意味着房地产贷款的“大门”会放松，也不意味着监管会放松。
“2021年前三季度，个人住房贷款额度与同期商品房销售额度相比保持稳定。
基本匹配。”邹澜说，同时，为了遏制少数城市房价快速上涨，监管部门还有针对性地约束了该地区的信贷投放，已取得一定成效。
以二手房为例，根据国家统计局数据，2021年9月，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。其中，北京、上海和广州环比分别由上月上涨0.4%、0.2%和0.5%，转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
记者走访北京地区的多家银行、房地产中介机构发现，目前北京地区的房贷利率未出现下降。由于临近年末，叠加政策调控因素，多家银行的房贷额度普遍趋紧，放款需排队等待。“可以预测，待房价回稳，这些城市房贷的供需关系也将回归正常。”邹澜说。
既然调控不放松，今年以来，少数城市房价快速上涨的助推力又是什么？信贷资金违规进入楼市是主因。近期，北京银保监局、上海银保监局对多家银行的分支机构开出罚单，事由均涉及“个人消费贷款挪用于购房”“个人经营贷款违规用于购房、违规流入资本市场”等。
记者在采访中了解到，当前在北京、上海、广州、深圳、南京等热点城市，监管部门的重拳整治力度没有减弱。“要坚决遏制信贷资金违规流入房地产领域。”银保监会相关负责人说，目前经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成，对于发现的违规问题，督促建立台账，逐项整改至“清零销号”。
该负责人表示，接下来，还要严惩各类违法违规行为，“银保监会已持续四年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖了所有热点城市，对发现的违规行为‘零容忍’，对违规问题依法严肃问责”。（经济日报记者 郭子源）
来源：经济日报
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