房地产开发企业开发项目产生的“开发费用”一直是企业和税务机关关注的焦点。
由于“开发间接费”与“管理费用、销售费用、财务费用”存在归集口径与扣除标准的差异还导致了这样一个事实，即有许多因素被认为是在项目的实际层面上受到控制的。
“开发开销”就像一个包罗万象的收纳盒，似乎所有的成本和费用都可以在这里消化吸收。
但作为开发成本的详细说明，由于其土地增值税清算时可以享受加计扣除的优惠政策，因此一般也就成为税务机关关注的重点.
本文将详细解释这一点。
01
什么是开发间接费
开发间接费：意味着企业是直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出.
主要包括：
管理人员工资、员工福利、折旧、修理、办公费用、水电费、劳动保护、项目管理费、周转房摊销、项目营销设施建设等。
在实践中，它经常与管理费用混在一起，这也是有的企业按项目部发生的管理费用计入开发间接费，公司总部发生的管理费用计入期间费用的标准来划分.
但总的来说，并不是很严格！
02
开发间接费与销管财三费的区别
开发费用与销售费用、管理费用、财务费用的区别主要有以下几点。
(1)“开发费用”属于“成本”，而在成本科目中列支，土增清算中可以享受20%的加计扣除.
(2)“销售费用、管理费用和财务费用”属于“费用”， 在费用科目中列支，土增清算中不能享受20%的加计扣除.
(3)不得超过总成本的5%以内计算扣除.土地增值税清算中的“销售费用、管理费用”
(4)“财务费用”中的利息费用，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除.
但最高额度不得超过按商业银行同期贷款利率计算的额度。
03
关于开发间接费与管理费的误区
两者的误解主要来自划分依据和收集主体。
开发间接费固然可以在土地增值税抵扣中享有20%的加计扣除
但是在所得税预缴方面并不占优势，管理费用属于即期费用，可以降低当期所得税的预缴金额
因此，对于开发费用和管理费主要有两个误解。
一、为土增加计扣除，不加区分的计入开发间接费中
在很多项目中，都有很多项目人员在实践，为了享受更多加计扣除的优惠，将开发间接费与管理费不加区分的全部计入开发间接费科目中.
享受加计扣除的优惠政策，认为有利于最终项目清算，并人为故意将成本计入开发间接费用，即把成本转移到成本上。
如果能够合理地区分开发间接成本和管理费，并尝试将其计入开发间接成本，当然是一个很好的加税手段。
但还不如乱操作，也会被税务局认为不合理。
二、为减少当期所得税的预缴金额，不加区分的均计入管理费用中
因为房地产企业需要根据预估毛利率提前缴纳企业所得税，但由于企业当期费用金额较小。
企业不愿意按照规定的可抵扣费用预缴企业所得税，将本应计入开发管理费的费用随意计入管理费用。
这一点与误解1相反。所有的问题都是为了达到某个目标，开发开销和管理费没有区别。
而且在实际层面是不可行的！
其实以上种种误解都存在涉税风险，问题的关键在于区分开发开销和管理费用，为划分提供合理依据。
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