根据国家统计局10月20日发布的《2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，“全国各城市新建商品住宅和二手房销售价格环比持平或下降，同比涨幅也呈现持续下降趋势”。所以，我们目前看的是国内的房地产市场，无论您是刚需置业还是投资入手，目标重点必须从增值转移至着眼于保值上来了。

毕竟，房产作为家庭资产中最重要的组成部分，即使只是为了自住而买房，也不能容忍和接受“马上买，马上贬值”的局面。

湖南、江西两省同属中南、华东地区，但都属于中国中部省份，地处长江中游腹地，东临沿海，西临内陆。武汉、长沙和南昌分别是三省的省会城市。虽然地位不同，但相似，可比性强。

从漫长的历史时期来看，房地产市场的发展具有周期长的特点。因此，本文将从影响城市经济发展和房价水平及常住人口购买力、人口集聚力、市场长期需求与当前供给变化.的几个维度来观察、比较和分析武汉、长沙和南昌未来的房价走势

无论社会如何发展，城市经济都是基础。城市经济的快速、健康、可持续发展将极大地带动或产生对商业和居住空间的需求。这是支撑和促进住房市场价格的基石，所以讨论城市住房市场，首先要研究城市经济。

我们检索了武汉、长沙、南昌统计局的《2020年国民经济和社会发展统计公报》和《第七次全国人口普查公报》作为主要数据来源进行分析。一个城市经济发达与否，GDP是最重要的指标。但比较的不是它的总量数字，因为它受城市规模的影响很大，人均GDP才是我们的观察重点.看下图：

从图中可以看出，2010年和2020年武汉GDP总量均居三市之首，远超长沙，与后者相比，长沙更是远超南昌。

但是当我们再看人均GDP的时候，可以发现武汉和长沙的人均GDP相差不大，两个城市的人均差距远没有总差距那么可怕。同时可以看到，2010年长沙的人均GDP远超武汉的人均水平。换句话说，长沙最近10年的发展已经被武汉反超，发展速度上落后于武汉.

我们来看看2010-2020年这三个城市的人均GDP增长率的变化，如下图所示：

从上图可以看出，近10年来，长沙常住人口人均产出水平远低于武汉，甚至南昌也拉开了22.7个百分点的差距。众所周知，以上三个城市的常住人口在变化，或者说在增加。那么，这一数据所反映的生产效率水平是否也在一定程度上揭示了长沙新增人口的劳动技术水平存在一些较低的问题？

由于新增常住人口是一个可变因素，确定问题并不容易，所以我们可以用行政管辖土地面积作为非变量来代替它，也就是说，我们将再次观察这三个城市的单位土地面积产出水平。这一指标在很大程度上反映了城市管理方面的问题。下图：

从上图中，我们可以清楚地看到与人均GDP 10年增长率的差异。应该说，三个城市的土地利用效率虽然有差距，但与人均GDP 10年增速相比相差不大，排名符合大多数人的感受，武汉排名第一，长沙第二，南昌最后。

通过以上分析比较，可以排除长沙发展速度放缓时城市管理水平的影响因素。由此得出一个结论：长沙新进人口量多质次、平均整体劳动技术水平相在过去的十年里。

对较低是导致社会劳动效率水平低于其他两市的主要原因。如非这一问题的存在，长沙的单位土地面积产出水平应该接近甚至高于武汉，否则也不会在10年中人均GDP被武汉反超。

PART 2 三城房价水平及常住人口购买力评价

谈城市房价未来走势，首先要观察当下的房价水平。由于新建住宅受到调控因素和开发商定价因素影响较大，所以我们观察城市房价水平主要是看其二手房市场价格。如下图：

看上图，2020年9月武汉平均房价三城最高，达到20101元/平，南昌居中，长沙最低，单价仅在1.1万元水平之上。

房价水平的高低，仅看绝对房价是存在极大问题的。因为房价与城市居民的收入密切相关，房价收入比才是反映房价水平的正确指标，也反映了城市居民的住房购买力，这跟城市收入高低不是简单对比一个道理。一个城市的绝对收入水平虽高，但其房价高到老百姓买不起的水平，又如何保证生活质量呢？

这里测算房价收入比，采用的是三城市2020年城镇居民可支配收入数据，是扣除了缴纳给国家的各项税费、社会保险等之后剩余可用于生活支配的收入，不同于“居民收入”。看下图：

从2020年城镇居民可支配收入上看，长沙无疑是三城中收入最高的城市，武汉堪堪超过5万元大关，南昌尚不足4.7万元。据此，我们可以得出三市的房价收入比，如下图：

可见，武汉的房价收入比已经高达12，超过长沙的2倍有余，南昌则在两城的中间位置。如果说房价收入比重点反映的是房价水平的高低，并不能直观看出城市居民的承受能力，那么我们再引入“收入偿债比”指标来观察。

为了消除其中的变量因素影响，我们是统一以90平米刚需住宅面积、按揭首付款30%为假设来进行测算。如下图：

我们都知道，收入偿债比的临界值为40%，超过此临界值说明家庭短期偿债能力在某种非特定因素下将难以得到保证。而从上图可以看到，武汉与南昌均高于此值，只有长沙在安全线以下。也就是说，长沙城市居民具有着更好更强的偿债能力，断供现象更加不容易发生，楼市更加健康，并且有着更强的改善购房能力。相对而言，武汉则最不理想。

PART 3 三城住房市场人口需求及当下供给变化评价

有人，才会有需求。住宅市场上，不断增加的城市人口和需求群体是房产价格的最重要支撑。据武汉、长沙和南昌三市统计局《第七次人口普查公报》数据，我们可以看到2010年至2020年度的常住人口都有较大幅度的增长，具体如下图：

由图可见，常住人口增长最多的城市为长沙，超过300万；武汉市以253万的增量人口位居第二；南昌则10年增长121万人。由于城市行政管辖区域面积不同，常住人口增长的绝对数对于住宅市场来说，也并无多大的直观意义，重要的是城市人口密度的增长情况。再看下图：

可见，武汉的人口密度增加是最大的，长沙其次，南昌则与以上两城存在较大的差距。人口密度指的是每平方公里土地的常住人口平均值。它对于城市住宅市场来说，意味着住房需求的供给与需求对比，有着很重要的参考意义。

对比2010年第六次人口普查，我们还可以看到2020年七普三城常住人口占全省的十年比重变化。这是反映城市人口集聚力的重要评价指标，说明了三城对省内人口吸引力的变化情况。我们以三城10年比重变化值制作图表如下：

图中，长沙又一次站在了首位，对本省人口的吸引力既强于武汉，更大大高于南昌。省内其他地市州人口不断地流入省会城市，则对该城房价形成了可持续增长的需求支撑。

从需求评价的维度，存量人口的年龄结构同样意义重大。解读三城七普人口公报，我们制作了下表：

0-14岁是未来潜在的住宅需求群体；15-59岁作为人口经济学中“劳动人口”的群体，同时也是当前的住宅需求年龄段；60岁以上人口在未来随着时间的流逝将逐渐成为住宅供给者。

看上表，在0-14岁年龄段，武汉与长沙人口占比分别为13.05%和16.64%，均较2010年六普增加了3.07个百分点；而南昌存量最高为17.44%，但较六普下降1.03%，反映了南昌的住宅市场未来潜在需求将逐渐转弱。可以说长沙市在三城中最为平衡和健康，南昌从趋势上则是堪忧。

15-59岁年龄段作为当前的住房需求群体，三城均不同程度地下降。其中长沙从存量值和变化值上较为平和，武汉则下滑明显，南昌最佳。

60岁以上年龄段对住宅市场而言，不仅不再是需求群体，随着年龄的增长和逝去更将成为二手房的供应者。从这个维度看，长沙这一潜在的未来住房供应明显低于武汉与南昌。

这里，虽然我们主要是从人口的维度分析未来住宅市场趋势，但也可以给大家简单提供一下2021年9月二手房挂牌数量变化，如下图：

可见，9月份武汉挂牌数量较每月平均值增加16.8%，长沙则减少了24.5%，南昌增加10.0%。

【结语】

人口作为影响住宅市场价格的长期因素，其意义是不言而喻的。我们也知道，人口的流出流入与城市地位和经济发展状况存在着密切关系。

通过上文的分析，除了城市经济的发展速度上长沙稍有逊色外，其他无论是房价收入比和居民购买力，还是需求群体的未来变化趋势，都可以看到该城市的房产价格有着最强的支撑。当然，长沙的人口增长在未来应当从量的增长转移到质的提高上来，才能更快的提高人口生产效率，从而推动经济更好更快发展，将长沙推到人口与经济良性互动的循环中去。

三城相较，南昌当前的人口年龄结构是最好的，但城市经济发展速度相对缓慢，造成了城市对人口的虹吸能力较差，大大弱化了对未来房价的支撑力度。