如何看待房价上涨现象，房价涨跌规律

2021年房价的下跌让很多人觉得房地产市场出现了转机。在过去的10年里，在任何时间点买了房子的人，即使当时看起来很不合适，但后来仍然可以赚回来。房价涨跌的趋势是有根据的。我总结了八个指标来帮助你判断房地产价格的趋势。

第一个指标是地方GDP水平。根据宏观经济研究，经济增长一般在人均GDP达到7000-12000元时开始。当人均GDP达到5万元时，温饱问题基本解决，住房市场逐渐饱和。目前我国人均GDP已经超过5万元，这意味着整体的住房供应已经处于饱和状态，所以近几年很多城市的住房迟迟不动。

第二个指标是一个城市新房和二手房的销售比例。如果一个城市每天卖出6套房子，其中3套是新房，3套是二手房，那么新房和二手房的成交量比为133.36万套，这意味着楼市接近饱和，北京、上海等很多城市都是如此。但如果新房和二手房的成交比例低于133.36万1，比如已经卖出6套房，其中2套房为新房，4套房为二手房，说明市场已经饱和，房价快速上涨的动力减弱。

第三个指标是人口增长。人口净流入为正，房价上涨，反之下跌。它与房子的数量高度相关。一个地方的人口不增加，那里的房子肯定会贬值。为什么说去东三省(辽吉黑)买房要慎重？东北每年有180-200万人离开家乡到海南工作甚至定居，所以东北的住宅投资价值不大。为什么北京上海深圳房价不降？那是因为北京和上海的人口每年增加50万到60万，而深圳已经是一个1000多万人口的城市，而且还在增长。在北京朝阳区，仅央视就带来了成千上万人的租房、就业、消费、娱乐需求，所以这个区域的房租持续上涨。

第四个指数是人口增长的正部分。众所周知，美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。他们中的一些人在那里创业不仅创造了就业机会，还带来了收入。这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国，过去制造业和出口对GDP的贡献最大。目前，服务业和科技产业有利于GDP增长。有一件事很有趣。天津人做煎饼几百年了，但没有一个营业额超过1000万元的。然而，北京有一位企业家用互联网思维做煎饼果子。公司市值高达20亿元。这次创业不仅实现了个人价值，还创造了许多就业机会，带来了更多的社会效益和经济效益。

第五个指标是经济增长。在过去的三年里，城市经济的增长发生了巨大的变化。10多年前，经济增长是外延式的，主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料和能源在内的传统实体经济。所以过去的经济增长比较直观，城市越来越大，基础设施建设的投入也在增加。结果，从事煤矿和采矿的人赚了钱，从事出口加工的人也赚了钱。现在，我想起一首老歌的歌词，《新鸳鸯蝴蝶梦》——只有新人笑，但谁听见老人哭？新人是谁？我们称之为“五大产业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物学、大娱乐、大健康。每一个行业都与高科技息息相关。这位老人是谁？刚才我们谈到了传统的制造业、矿业和能源工业。新旧工业的不断更替促进了社会的进步。

目前互联网企业集中度有多高？数据显示，中国互联网2000强企业60%在北京，30%在深圳，其余10%在杭州和上海，其他城市几乎没有。中国电影娱乐集团、光线传媒、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制着中国90%的电影产业，它们都位于北京。大文化娱乐产业的龙头几乎都在北京，基因生物研发前沿主要在深圳，领先的金融服务产业分布在北京、上海、深圳。未来的整个经济版图已经改变。未来房价的“山”只会在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市，剩下的将是房价的“平原”。

>第6个影响住宅价格的指标是税收。如果房地产税或遗产税在中国出台，本来你买了5套房产并打算传给你的子孙，那现在得赶紧出手或重新进行资产配置，比如，卖掉3套房子换1套更大的房子，否则你的后代可能交不起遗产税。假定1套房子价值1000万元，按照美国接近50%的遗产税率计算，继承人需要缴纳几百万的税才能成功把房子过户到他的名下。在国外，经常有人因为交不起遗产税，不得不先去借现金把税交完，再拿房子抵押贷款。这个过程很折腾，如果被继承人12月下旬去世，房产继承人根本没有时间折腾，因为来年就得交税。遗产税、财产税、增值税的征收导致持有住宅的成本变高，大家买房的意愿也随之降低。相反，在税收比较低的地方，比如像新加坡、中国香港、中国台湾，综合的税率大概为11%，那里的人就更愿意持有不动产。

第7个指标是汇率。人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。国外房产的产权是永久的，而且贷款流程很简单。利息也很低。但是，如果人民币贬值，在国外买东西（包括房子）相对来说会更贵，很多人可能就不打算出国买房了，特别是大城市的高收入人群。

最后一个指标是人们对于社会经济发展的长期预期。有购买力的人口如果对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期预期，他们就有意愿去哪里置业。反之，他们选择去一个地方置业的意愿降低。显然，这种社会心理偏好对住宅的价值变化来说至关重要。