又一个关于北京城市更新的好消息！
2021年11月4日，住房和城乡建设部公布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》。在这份通知中，包括北京在内的21个城市被确定为“http://”和国家第一批城市更新试点城市.
住房和城乡建设部的要求是：试点时间为2年,形成可在全国范围内快速推广的经验，引导各地相互学习借鉴。
这意味着未来两年，包括北京在内的21个试点城市的城市更新将出现“21个试点城市要能够在2年内”、“新政策”和“新模式”的情况。
中国的旧城改造，一般分为两种模式：
一种是“http://”城市发展模式，即在新速度.老城区实施大规模集中拆迁
由此，城市常住人口开始大规模回归老城区，不仅带动了老城区的“大拆大建”，也推动了老城区的“老房子拆掉盖新的商品房，矮房子拆掉盖高楼”。
目前，北京东西城区人口密度已超过“人口密度越来越高”，是世界上人口密度最高的地区之一。
2021年8月31日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》号文件，宣布中国城市旧城改造不再允许“房价越来越贵”，以“2万人/平方公里”为基本准则。
旧城集中拆迁的改造模式彻底结束了！
未来中国不会再有城市“拆迁户”了！
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另外一种就是“老城保护”的城市更新模式，老城区的“老破小”房子不再拆了，而是要进入保护更新，把城市原有的历史风貌完整的保留下来。
一般来说，“老城保护”的城市更新模式会有以下三种手段来实现：
第一，“公房的腾退退租”：老城区里拥有大量的公房“老破小”，这些房子将来不会再拆，这些房子将实施“腾退退租”，承租人退出来以后，公房将实施更新改造。
比如北京目前正在实施的“直管公房平房申请式退租”，“简易楼腾退”等都是以公房为代表的城市更新模式。
第二，“危房的腾退重建”：老城区里同时还有大量的“危房”，这些房子保留的可能性不大了，所以要实施“危房重建”工作。
就是把危房拆掉，原地盖新房，土地重新走出让流程，允许危房居民回迁，但回迁的户数不能变，居住人口不能大幅增加。
“危房重建”和“拆迁”是完全不同的。
拆迁是一户拆迁，可以得到多套房的补偿，但是“危房重建”是拆掉一户，重建一套房，是“一对一”的关系，坚决不允许人口聚集老城区。
第三，“旧房的改造”：目前老城区最多的就是旧房子，这些旧房子就不拆了，全部进入“修修补补”的旧改程序。
这种“修修补补”的旧改，主要包括上下水工程、加装电梯、周边配套等，旧房居民不再拥有“拆迁”的机会了。
所以，从“老城保护”的城市更新模式上看，公房承租户可以“退租腾退”，危房居民可以“拆掉重建”，旧房居民就只能“保留改造”了。
本次住建部把北京等21个城市列入“国家第一批城市更新试点”，主要是有以下三个方面的具体要求：
第一，各试点城市要组织试点实施方案，加快制定城市更新规划和年度实施计划。
第二，加大各级财政资金投入，加强各类金融机构信贷支持。
第三，创新土地、规划、建设、园林绿化、消防、不动产、产业、财税、金融等相关配套政策。
总之一句话，就是要“加快”“加大”“加强”试点城市的城市更新。
北京其实在未来五年，已经有了“城市更新计划”，根据《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》里的规定任务：
第一，“直管公房平房退租要达到1万户”，平均每年退租户数大概在2000户左右。
第二，“危房重建和腾退要100万平米”，平均每年大概20万平米左右，就是每年大概30-40栋楼。
第三，“旧房改造1.6亿平米”：到2025年，力争完成全市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务。
随着这一次北京加入“国家第一批城市更新试点”，整个城市更新速度肯定会在2022-2023年加速了。
所以，未来2年将是北京城市格局发生最大变化的“两年”：
第一，东西城的改造可能会有新的政策出台，推动核心区人口加快向房山、顺义、大兴、昌平等四个平原新城疏解。
比如12月可能将会出台“直管公房申请式换租政策”，盘活公房房屋资源，改善居民居住条件。
东西城很多老居民将有机会在未来2年改善居住条件。
第二，四环以里的老城区房价，将会出现“两极分化”的走势。
2000年前的城区“老破小”的房价可能会出现稳中有降的趋势，这部分房子由于只能“旧改”，已经失去了拆迁的机会。
因此这部分房子如果没有上学刚需，可以提前做资产置换了。
而2010年后的“次新房”和“新房”的房价可能会出现稳中有升的趋势，稀缺性增强，楼盘品质提高，会让四环内的次新房和新房出现“供不应求”，这部分房价还有上涨的空间。
第三，常住人口快速向外扩张，5-6环将会迎来“爆发”。
由于老城区不再“拆迁”，控制房地产开发，所以北京老城区不会再新增居住空间了。
所以新增的常住人口只能向5环外扩张，再加上城市更新速度加快了，老城区的常住人口也开始向外疏解。
这两个因素叠加后，北京的五环-六环之间将会迎来常住人口的“爆发期”，尤其是未来2年，人口流入会非常明显。
所以，5-6环之间便宜的地铁新房，能买就尽快下手，尤其是6万单价以下的“5-6环地铁新盘”，可以尽快下手。
比如像亦庄周边，未来科学城周边，昌平生命科学城周边，都有部分6万单价以下的房源，都将非常抢手。
第四，六环外的部分地区，也可以开始“布局”了。
对于六环外的部分地区，我们建议也可以考虑实施“布局”了，最典型的像“顺义南的仁和镇地区”，亦庄的“马驹桥地区”，大兴的“生物医药基地地区”，副中心的“宋庄地区”。
这些地区的房价都在4万左右，可以提前布局，他们的共性都是拥有强大的产业支撑和交通轨道规划。
综上所述，北京本次进入“国家第一批城市更新试点城市”，要求北京在未来2年要加快、加大、加强城市更新的速度，一些新的政策、新的模式和新的资金支持将会出现。
在这种背景下，肯定会加快北京城市格局的加快演变：老城区加快人口疏解，5-6环的新城地区会“爆发”，六环外也会出现好的投资机会。
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