碧桂园美元债，碧桂园商业地产

斑马消费杨柘

日前，碧桂园服务在年初推动的物业收购终于告一段落。蓝光嘉宝更名，邻里音乐转让，何澄物业接手，并收购R & amp100亿元的融资仍在进行中。

今年，许多房地产开发商负债累累。只要他们有钱，似乎就可以坐下来谈。碧桂园的服务大幅拓展，开启了物业管理行业大鱼吃大鱼的游戏。

截至目前，公司已支出近200亿元，占并购总额的60%；a今年前11个月物业管理行业。

200亿抄底

10年前，在一路狂奔的中国房地产行业，物业服务还是房地产企业的边缘业务，远没有现在被重视。

碧桂园(02007。HK)，未来将成为一家全能地产公司，于2004年创立碧桂园物业，定位仅为杨国强及创业伙伴家属经营的辅助业务。

碧桂园的男人在前面拿地盖房卖房，家人在后面伺候卖房的。随着房地产主营业务规模的不断扩大，附属物业企业也逐渐壮大。

2006年，杨国强把刚毕业一年的杨“下放”到一家物业公司。当时，杨已间接控制碧桂园服务50.141%的股权。

进入物业公司后，25岁的杨担任董事长。或许杨国强没想到，让女儿“练手”的业务不仅在2018年登陆联交所，还发展成为集团旗下数一数二的业务板块。

上市后，杨不愿意再“抱大腿”，反而向外扩张，一波大的收购浪潮随即展开，没有血战。

2019年至2020年，佛山远海贾凯、郭曼康杰、福建东飞等多家物业公司。被碧桂园服务逐一收购或控制。2020年，该公司斥资45亿英镑收购房地产标的。

2021年房地产行业风雨兼程，房地产商债台高筑，作为优质资产的物业管理资产率先套现，碧桂园服务保住了逢低吸纳的机会。

年初，蓝光发展(600466。SH)遭遇债务危机，其蓝光嘉宝服务由碧桂园服务，碧桂园以48.47亿元收购蓝光嘉宝64.62%股权；下半年，研发；f物业和幻想曲控股先后遭遇流动性危机，碧桂园服务分别提供100亿元和33亿元研发对价；分别是《房产》和《邻里音乐》。

目前，碧桂园服务已经完成了对蓝光嘉宝服务、彩生活旗下邻里音乐的大规模收购和收购，还顺势拿下了中梁百越智家、长城物业等4个10亿以下标的。

蓝光嘉宝服务收购完成后，碧桂园的服务面积大幅增加。报告显示，公司管理面积6.44亿平方米，较去年底增加2.67亿平方米，合同管理面积12.1亿平方米，接近2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米(数据来自国家统计局)。

根据一份关于并购的研究报告；中央研究院近日发布的物业管理行业报告显示，截至11月1日，共有63起并购；物业管理行业a类交易，涉及金额约315亿元，较2020年增长198%。碧桂园服务成为最大赢家，耗资约193.57亿元，占并购总额的61.45%；a在行业内，增加潜在管理面积约2.8亿平方米。

钱从何来？

“农民”杨国强17岁前穿不起鞋。他通过房地产逆袭成了富翁，手握千亿资金，但他在花钱方面远远落后于二女儿杨。

上个月底，杨率先收购了研发部；f物业，提供研发；f面积不到7000万平方米的房产，对价100亿元，溢价可观，创下了新的记录

换句话说，自2018年上市以来，该公司已从资本市场共融资290.9亿港元。

配股融资几乎成了公司并购的信号，在收购蓝光嘉宝服务和R & ampf财产。

之前，均有通过资本市场募资的动作。以至于现在行业里哪家房企准备抛售物业资产前，碧桂园服务总会成为传闻里接盘的“金主”之一。

前段时间市场疯传被出售的恒大物业，让碧桂园服务再次成为传闻主角。据说，在朱孟依的合生创展集团（00754.HK）介入前，杨惠妍已准备对恒大物业下手，可惜双方没有谈拢。

或正因为在手资金的充沛，使得碧桂园服务能提前介入到一些物业标的之中。比如国瑞服务、邻里乐等先后将股权质押给碧桂园服务，相当于提前锁定了这些企业。

以债“圈”物，这大概是是从万物云学到的套路。

千亿隐忧

2020年，碧桂园服务定下远期目标，即到2025年，其合约面积超过18亿平方米，营收规模破千亿。

借着物业板块估值高峰，碧桂园服务市值超过碧桂园。截至11月3日，其市值为1868亿港元，高出碧桂园当日市值超过200亿港元。

然而，在跑马圈地式的收并购背后，这家物管企业似乎忽略了自我造血能力，为今后发展埋下了风险。

以收购富力物业为例，二者盈利水平差异不小。2018年至2020年，碧桂园服务净利率平均18%左右，富力物业不到10%的水平，短期内对公司的影响客观存在。

杨惠妍对这宗外界瞩目的收购拴上了“保险”，对价支付分两个阶段，尤其在第二阶段里，每月盘点一次付款一次，直至业绩承诺的在管面积0.66亿平方米实现。

如果加上对富力物业的在管面积，公司在管面积在年底会超7.3亿平方米，居行业第一。

头部物管企业之间的战斗，从来不是一次轻松的对决。万物云日前将三盛物业板块、阳光城物业业务并入后，在管面积已达7亿平方米。

值得警惕的是，公司现金流高度依赖于资本市场的融资。其今年上半年经营活动产生现金流为12.36亿元，对收并购提供“子弹”十分有限。要持续冲击规模，今后向股市伸手要钱的动作或许会更加频繁。

此外，通过收并购获得的只是现有物业服务协议，随着人工等成本上扬，靠不太容易上涨的物业费，带动公司营收规模增长不太现实。

碧桂园服务不得不拓展诸多增值业务，开展房地产经纪、广告、城市保洁及家装等业务，几乎能想到的、能赚钱的都在做。

斑马消费梳理发现，2018年-2019年，公司营收增速分别为49.76%和106.30%，2020年下滑至61.75%；同期，归母净利润增速从129.79%降至60.78%。

这早有前车之鉴，物业第一股彩生活（01778.HK），上市6年大肆并购之后，营收增速突然负增长，不得不出售核心资产缓解流动性。

欲戴王冠，必承受之重。行业老大其实不好当，并购的收益与风险、责任和挑战，相信杨惠妍已考虑好了。