不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)

不动产物权是指以不动产为标的物的物权。即指以土地、房屋等不能移动的财产作为权利标的物权。不动产物权以登记为公示方法，而动产物权以占有和交付为公示方法。包括所有权、地上权、地役权、永...

不动产物权是指以不动产为标的物的物权。即指以土地、房屋等不能移动的财产作为权利标的物权。不动产物权以登记为公示方法，而动产物权以占有和交付为公示方法。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵唻押臫頭條权6种。

一、物权的概念

1、【问题】究竟应如何掌握“物权”这一概念？

（1）《物权法》第2条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。//本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体（如权利质权）的，依照其规定。//本法所称物权，是指权利人依法对特定物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

（2）《民法典》第114条： 民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。

《民法典》第115条： 物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)2、【问题】既然有“他物权”，那么基于租赁、借用等对他人之物使用的权利是否属于“物权”？

（1）物权被视为是权利人在物上的权利，而非针对某特定人（如所有人）的权利。如租赁关系是出租人与承租人之间的债权关系，承租人有权请求出租车交付租赁物并且维持租赁物的可使用性。在此关系中，与其说承租人对租赁物产生一种物权性权利，不如说承租人针对出租人产生了基于租赁合同的相关请求权，而不会将承租人视为与该房屋有物权关系的人而只是租赁合同的当事人。

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)（2）物权法定原则在物权体系上的重要性
A.必须能够完整说出我国法律上有哪些物权类型。

B.对比：合同编第二分编“典型合同”规定了哪些合同类型。

C.“承租权物权化”这一说法有什么意义？

3、物权法定原则***

（1）《民法典》第116条（《物权法》第5条）：物权的种类和内容，由法律规定。

（2）物权法定意味着什么？

首先，物权是一个封闭的概念体系，物权总是表现为具体的物权形态（如抵押权）；相比而言，人格权则无法被穷尽，也因此才创造出一般人格权概念；其次，就创设物权而言，当事人只能创设法律承认的物权类型。当事人创设不被法律承认的物权类型的，不发生物权效力。物权被先验地认为具有对世性，要想对世效力具有正当性就必须跟进公示，要想公式能够有效进行则必须物权法定。

（3）什么是“债权性使用权”？如甲租赁乙的房屋10年，租赁并不需要登记，属于债权性质。而居住权则是权利人在房屋上取得物权性质的权利，不论房屋所有权如何转让，居住权都牢不可破。

（4）什么是“非典型担保”?

A.典型担保：典型担保：保证、定金、担保物权（抵押权、质权、留置权）

B.让与担保、所有权保留看似和物权关系密切，但无法严格意义上的物权表述。我国法律实践多承认它们的“合同效力”（合同编多有涉及），但对物权效力则基本不予承认（至少需要实质性满足公示，如登记，才承认其一定的物权效力：对抗第三人）

4、《九民纪要》对非典型担保的表述——(四)关于非典型担保

66.【担保关系的认定】当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。

67.【约定担保物权的效力】债权人与担保人订立担保合同，约定以法律、行政法规未禁止抵押或者质押的财产设定以登记作为公示方法的担保，因无法定的登记机构而未能进行登记的，不具有物权效力。当事人请求按照担保合同的约定就该财产折价、变卖或者拍卖所得价款等方式清偿债务的，人民法院依法予以支持，但对其他权利人不具有对抗效力和优先性。

71.【让与担保】……..

二、物权的类型

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)

【关键】“物权”以“所有权”为核心，一定要理解：所有权具有伸缩性，在特定物上为他人设立“他物权”，并不会改变该物所有权的归属，只不过，在他物权存在期间，所有权相应的权能受到暂时的限制。

三、物权的效力

1、（一）、物权的排他效力

n 物权排他效力在所有权、用益物权上的体现

（1）一物之上能不能有两个所有权？ 一物之上只有一个所有权（人）

（2）一块土地之上能否有两个土地承包经营权、宅基地使用权？一个房屋之上能不能同时存在两个居住权？不能，这些权利都具有排他性（对物的使用本身具有排斥性）。

（3）供役地上已经有了通行地役权，还能不能设立管线铺设等其他地役权？ （地役权是对物权法定对物的使用方式限制的缓和，只要使用方式不冲突即可并存）

（4）主要是看物上的支配控制本身是否具有排斥性！物上的支配控制具有排斥性则权利就有排他性。

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)2、担保物权是否具有排他性

（1）没有，仅涉及优先性排序问题。

①多重抵押权不具有排斥性，抵押权人并不占有抵押物；甲将房产抵押给银行借款后又将其抵押给乙，乙将通过抵押的登记公式获悉房屋已经抵押。银行的抵押权人地位与乙并不冲突，只意味着甲无法按时清偿时银行的受偿权优先于乙。

②又如同一房产，甲为乙设立居住权后又将其抵押给银行，此时用益物权与担保物权并存，二者并不冲突，因为乙需要的是房屋的使用权而银行享有甲不能清偿债务时的优先受偿权。若居住权先于银行抵押权登记，则未来银行将房屋拍卖变卖，后续的所有权人不得否认乙的居住权，原因在于后手在竞拍时能够通过登记公式获悉其房屋上有在先的居住权这一权利瑕疵。其次，抵押权常规之下未必需要被行使，多数情况下担保都是虚设的，只要债务人正常履行债务抵押权即消灭。抵押权被实现的时候才会出现抵押权与上述居住权的冲突，依据时间在先、效力优先的原则就能解决。法律制度不应人为设置任何限制，效率最高的物权制度应该使当事人的处分权发挥到极致，用公式的手段让信息透明化，让交易相关当事人自行作出选择，承受相关法律风险。）

（2）一个物上可以设立无数个担保物权

n债权的非排他性：一物数卖有效，涉及负担行为与处分行为的区分（任督二脉）。

（二）、优先效力

1、物权之间的优先效力

（1）原则上（公示！）时间在先，效力优先

（2）例子：一房多押；抵押权与居住权（参见上述论述）

规范：《民法典》第415条： 同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。

2、物权对债权的优先效力（对比：债权的平等性）

（1）以破产取回权、别除权为例（参见《破产法》）

（2）以一物数卖的履行情况为例

（3）例外：【买卖不破租赁】、【预告登记】

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)

（三）、对抗性（追及效力）

1、物权是权利人在物上的权利，而非对特定人的请求权。既然是对物权（对世权），当然具有对抗性、追及性。

【问题1】甲将A物出借给乙，为丙所侵占，问：甲能否要求丙返还？

《民法典》第235条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

【问题2】甲为乙在B房屋上设立终生性居住权（已登记），后甲将该房屋出卖给丙，问：乙能否主张继续居住？丙能否以新所有权人身份要求乙返还（腾退）房屋？

居住权是用益物权的一种，一经登记，乙享有在该房屋上一项稳定的权利而不依赖与甲、乙之间的关系，即便甲死后甲的儿子继承该房屋，也只意味着甲的儿子继承了一个有权利瑕疵的房产。同理，丙基于房屋买卖合同承接了甲的所有权人地位，乙对该房屋的居住权是稳定的，丙取得一个有乙居住权的房屋的所有权。

【问题3】甲将C房屋抵押给乙银行，担保借款100万；抵押期间，甲将该房屋以300万出卖给丙，问：买卖合同是否有效？丙能否取得所有权？取得什么状态的所有权？乙银行的利益如何保护？

买卖合同是负担行为，出卖自己的有权利瑕疵的物依然有效，毋庸置疑。应当认为，银行的抵押权未受甲、丙之间买卖行为的影响，不论房屋辗转到哪里，银行都能在甲不能清偿到期债务时拍卖、变卖以优先受偿【抵押权是对物的权利，同上述居住权与抵押权竞合同理】。丙可以取得所有权，只不过取得的是负担着银行抵押权的房屋所有权（丙基于买卖合同继受甲的法律地位）。

不动产物权是什么意思(不动产物权概述和理解)

***物权对抗性法理的回归：物权法第191 V.民法典第406

《物权法》第191：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。↓

《民法典》第406： 抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。