这一次，房价真的降了。
前不久，国家统计局发布了9月份70个城市新房和二手房价格指数。整体来看，70个大中城市商品房销售价格较上月略有下降，同比增速继续回落。
报告显示，36个城市的新房数量下降了一半以上，广州、成都、徐州等新老中心城市也不少。二手房方面，52个城市出现环比下降，广州、广州、深圳、深圳分别下降0.2%、0.6%、0.4%、0.5%，无一例外。
资料来源：国家统计局，2021年9月70个大中城市商品房销售价格变动情况。
随着房产税的加速，中国房地产的黄金时代已经过去，即将到来的新时代的声音越来越大。
你真的准备好迎接房地产新时代了吗？
黄金时代成为过去
过去20年是房地产的黄金时代。自1998年以来，国家福利住房分配制度已经废除，允许银行抵押贷款，货币化购买和充分营销住房市场。从此房价就像一匹脱缰的野马，失控了。房地产带动了中国经济的快速发展，成为国民经济的支柱产业。
然而，水能载舟，亦能覆舟，住房过度市场化也带来了新的问题。过高的房价不仅给人们带来了巨大的压力，而且由于房地产的巨额债务，也给中国经济留下了隐患。
数据显示，全国居民债务与可支配收入之比已从2007年的不到40%上升到2017年的近90%。债务的增长导致消费力下降，挤压了其他行业的生存空间。
来源：海通证券研究所Wind
但从国际上来看，没有一个国家依赖房地产，无论是国力的强大还是居民幸福感的提升，因此房地产的发展和转型势在必行。
住房增值能力减弱成必然
无论是关注房产税和保障性住房的政策，还是人口老龄化和出生人口减少，都会导致同样的结果：——住房增值能力减弱。
房产税的两个问题
房产税的推进会给房主带来两个主要问题。一是空置房屋的风险增加。房地产税的征收导致房屋持有成本的增加。对于自住的房子，费用由居住者自己承担，而对于出租的房子，则由房东和房客共同承担。只有空置的房子不能带来利益，只能白白承担税费的侵蚀。
第二，即使不是空置房，租金收入能超过房产税和通货膨胀吗？即使按照上海现行的房产税政策，一家三口在同一城市拥有两套100平米的房子，每月最低0.4%，每套房需要缴纳的房产税也在1200元左右，更不用说新的房产税必然会按照“共同富裕”的目标，导致征收范围扩大，税收增加。
提高房租抵房产税怎么样？然而，房产税的实施必然会导致空置房屋的出租和出售，市场房地产供应量的增加，租金是否会增加只能由市场决定。
保障房政策的推进
2020年8月，全国楼市风向标深圳公开提出，未来60%的深圳市民要住上政府提供的公有住房，并明确提出向新加坡模式转型。中国城市经济专家委员会副主任丁松表示，在新加坡模式下，政府主导开发的经济适用房占住宅总量的80%以上。
与此同时，今年6月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》号文件，指出“要加快完善以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。”
经济适用房政策的积极推进，意味着经济适用房将逐步取代商品房的地位，成为住房供应的主流，这将进一步挤压商品房的居住空间。
出生人口减少
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我国出生人口1465万人，比2018年减少58万人，人口出生率为10.48‰，比2018年下降0.46个千分点。
数据来源：第一财经
而人口自然增长率负增长明显在2020年全面扩大，对比同样公安部发布的《二〇一九年全国姓名报告》与《二〇二〇年全国姓名报告》2020年新生儿锐减约176.5万，降幅为15.0%。
出生人口锐减再加上人口的老龄化，连人都没有又怎么卖得动房呢？首先受到人口影响的必然是人才流出严重的三四线城市，但长久来看，一二线城市也势必受到波及。
你准备好了吗？
住房增值能力的减弱，让囤房与炒房的风险大大提升，多套房持有者，大多会选择重新配置手头资产。
选择之一是将升值慢的边缘财产调整为升值强、流通快、租金高的优质资产，凭借优质资产的高额租金和房价减弱房产变革带来的影响。
其二是转向金融投资，按照央行的统计数据，中国民众过去将7成资产配置在房产，2成资产配置在股市等金融资产，未来这两者的比例可能会逐渐逆转。
而面对国内房产时代的变革，风险厌恶者除了转向金融投资，更多会选择跳出圈内，寻求更广阔与稳定的投资空间，如海外房产投资。
拿泰国举例，泰国是支持外国人购买住宅物业单位的国家，因此房屋对外国人不限购，而房地产税是以梯度从0.02~0.1%征收，不限购加低税收，持有成本大大降低。
其中，曼谷作为泰国首都和最大的城市，平均租金回报率为5%~6%,对比上海的1.48%显示出了超高的性价比，且房价平均仅3万每平米，30万上下便能拿下一套小户型公寓。
低持有成本、高收益以及房产投资自带的稳定性，也让泰国成为近年海外房产投资的热门地。在房产新时代下，如果是你，你会选择泰国房产作为投资吗？
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