从美联储开始逐渐减少，二手房市场应该引起重视。

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美国的taper终于启动了,继又一次利率会议后，美联储主席鲍威尔11月4日宣布会议决议：一是11月启动降债计划，将每月资产购买规模降低150亿美元，必要时将调整降债购买规模的步伐。2.维持当前利率0%-0.25%。

按照这个节奏，从原来每月1200亿美元的投资，到11月份将减少到1050亿美元，12月份将减少到900亿美元。至少今年的具体减持步伐已经向全市场明确。

我先解释一下美元推出的原因，然后说说这件事的影响。美联储由美国几个主要城市的美联储银行成员机构以及作为管理机构的美联储董事会组成。虽然我们说美国整天印钞放水，其实这种说法是一种比喻。美联储不直接向市场印刷现金，而是从市场购买资产，如债券，购买债券的钱是发行的美元。例如，疫情过后，美联储一直在通过购买美国国债和抵押贷款支持证券(MBS)来增加货币供应。这种抵押贷款支持证券是为住房贷款提供资金的证券化产品，我之前写美国次贷危机的时候分析过。

在过去的几年里，我们熟悉量化宽松政策，也被称为QE。这项政策并不是美国独有的。事实上，自2008年金融危机以来，世界各国都在主动或被动地做着同样的事情(随着美元的放松)。量化宽松意味着增加市场流动性。流动性意味着资本，尤其是低利率资本。在中国，我们都意识到房地产相关信贷和其他类型投资的增长，尤其是抵押贷款。随着大量的货币和信贷(低息抵押贷款、商业贷款和消费贷款)，中国商品房的年营业额在过去五年中从15万亿增加到17万亿以上。

回到美国，2008年以来，为了走出危机泥潭，美国经历了六七轮量化宽松，除了2014年和2016年的小幅回撤外，基本都是宽松的。从特朗普任期到疫情期间，美国的量化宽松政策一直在持续。一方面，特朗普向美联储施压，要求其提供资金支持经济，尤其是刺激美股上涨。因为美国股市和中国楼市类似，标志着美国的经济走势和企业的商业预期，股市需要资金来支撑这个国家。连日美元投放市场后，与此同时，更多公司利用低利率融资回购自己的股票，加速了美股的上涨。比如苹果、谷歌、脸书、亚马逊等美国大公司都做到了这一点。美股走势也成为了特朗普这个政治业余爱好者除了煽动美国民粹主义之外的另一个支持来源。

另一方面，2020年疫情爆发后，美国甚至开始以美元无限制放水。这种无限制放水导致美国财政赤字增加。联邦政府和各级政府都需要钱来运转，医疗系统承担了沉重的压力，需要钱。停工失业造成的商业损失和公益都需要钱。那么，我们就印刷钞票，这就是美国的方式。虽然这是为了抗击疫情，挽救经济，但我们都知道“借钱是有限度的”，即使被称为灯塔的美国家庭有剩余食物，也要考虑偿还债务。

除了通过购买债券直接提供美元的量化宽松之外，另一项货币政策是利率。在很大程度上，美国也率先进行了这一大周期的降息。在过去的几年里，一路跑采取了双管齐下的方法来放水。

事实上，美联储的货币政策一直强调独立性，美国的权力分配平衡也决定了总统不能通过命令要求降息。美联储的鲍尔主席一开始想带着它。如前所述，美联储由12家美联储银行组成，这些机构也有自己的领导人。他们中的一些人不愿意放开降息，鲍威尔亚历山大。然而，他一发表克制声明，美国股市就出现了波动。2019年，鲍威尔宣布降息25个百分点后，立即被特朗普批评为“胆子不够大”。近年来，鲍威尔在利率问题上的不断让步，可谓一波三折，一波三折。后来在特朗普的威逼利诱下，他不得不不断将美国国债利率从1.75~2%降到0~0.25%。

同时降息很容易，但美国也没办法，因为有经济数据和失业救济金跟选票有关，而这个东西的依赖性让经济很难摆脱。所以特朗普和国会通过几轮就给大家发了几千亿美元，然后到了拜登那里就毫不犹豫地发了更多的钱。然后，直到今年上半年，美国美联储财政部长耶伦才出来提醒我们，金融压力太大了。为了避免政府关门，你认为我们应该继续提高美国债务上限吗？

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其实美国这两手不是没有副作用的，主要的后果有以下几点：

一、美国债务问题，美元发行依托的是美国国债，一个国家欠债太多，就需要考虑债主的意思，这里面最大的债权过是日本和中国，中国持有接近1.1万亿，日本大约在1.26万亿左右，日本是盟友就不说了；那么一直是对美国贸易顺差的中国，同时又是综合实力不断增强的中国，美国不能硬压，那么它拿什么换呢？

二、美元贬值；前面说了这么多美国发钱如此任性，为什么其他国家不行，因为美元在全球结算方面的地位独一无二，而且跟石油等主要大宗商品捆绑；这些都是以美元定价和做国际贸易结算的。这一点补充一下，随着我国在的实力增加，作为全球重要生产基地的影响力，我们也在推动人民币在国际贸易中的比重，例如中俄之间采用卢布和人民币结算的协议，未来有可能对冲一部分美元的影响，但目前还不能改变全球经济和贸易中美元的地位。

三、输出通胀；既然美元贬值就是通胀了，很多文章中提到的美国向全球输出通胀是怎么实现的呢？显然各国都希望有独立的货币政策（能不能是另一码事），但既然大家都在贸易中用美元计价和彼此付款，就躲不过，全球此时像一个国家内的交易差不多；就像我们最近在菜市场买菜的时候，你和菜贩都用人民币交易，但是通胀让菜价贵了你和菜贩都得接受。

同时因为许多国家为了国际贸易都持有了大量的美元，也就是外汇储备，这时候美元贬值了，大家手里的美元不像以前那么值钱，这是第一轮财富贬值；然后由于美国为代表的的发达经济体是消费大国，大家跟它们做生意，如果美元贬值，相对而言本国货币就在升值，像我们这样的世界工厂，出口贸易对经济的拉动比重很大，人民币升值不利于出口，因为你的货币贵了，那么以人民币兑换美元来定价的商品就等于涨价了，涨价了买的人就少出口就会减少。

举例子：假设原本人民币兑美元是7:1，人民币7元能换1美元，你出口一件东西定价人民币700元，等于100美元标价，然后美元贬值，人民币兑美元变成6:1，人民币6元就能换1美元，那么这件东西的价格700人民币此时就约等于117美元，这东西贵了16%。

那么为了维持出口竞争力，此时可以通过人民币跟随美元贬值的方式，让出口价格美元计价不变。但这样做的代价就是人民币的购买力也跟着减少，所以你会发现东西贵了（实际的本币本国国内购买力不能这么粗略的计算，只是举个例子）。尤其是我们是生产大国，美国是消费大国，贸易顺差会持续让我们增加美元外汇储备，同时为了不如美元贬值太快，我们还得拿多出来的钱去买美国国债，以此来作为美元持续发行的基础，这就是为什么美国一直在要求其他国家增持美债的原因。

美元的国际货币地位，就让它可以如此宽松、降息来放水支持国内经济，同时从国外买东西。但这事也不可能无限度，前面说完了美国这一轮轮货币扩张的根本原因，那么它进入收缩周期的时候，也会伴随着其他国家的收缩过程。如果其他国家不跟着收缩，继续宽松、印钱、增加贷款投放刺激经济会怎样？东南亚经济危机了解一下，包括后来的拉美经济危机，随着美元进入加息周期，资本开始从这些国家撤出回流美国，因为加息后美元的收益率升高（利率是债券、资产收益率的重要参照），此时投资美国的资产吸引力增加。资本撤出而经济结构不稳的各国，出现本币大幅贬值，外汇储备流失和债务违约的危机，然后国内各种资产（包括不动产）价格下挫，迫切需要资金的时候国际资本再杀个回马枪抄底你国内的资产，割两遍韭菜。

有人可能会问，那我们的货币政策独立性应该挺强，毕竟经济总量世界第二，是的，中国有更多的余地和选择空间，但是大趋势不会变化，因为我们在过去十几年也在通过扩张性的货币政策拉动经济的同时，开始承担着对应的风险，这里面包括因通胀带来的资产泡沫，信用违约风险等等从金融到经济体系的冲击；因此稳定和防范风险，需要我们做一些对冲；于是前瞻性的政策在这两年我们国内称为“紧信用、去杠杆”，说的基本上就是这件事。

扩张的时候降息+宽松投放美元，那么逆向的对应就是加息+缩减，这就说到了11月4日主席鲍威尔宣布的taper，就是这事；当然鲍威尔没有对加息做任何预期，此时此刻他是不会开这个口背负这个风险的，这是眼前。但是长远看2022年加息已经是众所周知的了，为了避免市场投资者信心波动，避免冲击经济，因此今年这一整年美联储等于都在为加息周期做铺垫，做心理建设，反复给市场打预防针。

这次的决议意味着美国开始从天量放水支持经济转而控制货币规模，说到这里显而易见的，其他各国要跟上美国的节奏，随着缩减货币供应量的增速、控制规模。接下来大家就明白我们国家大概率会在货币政策方面如何做了。

前面说到去杠杆，去谁的杠杆？这里面对房地产领域的资金控制是众所周知的（虽然绝不是针对房地产一个领域），今年二三季度以来房地产相关金融政策收紧已经把楼市摁住了，也捎带手摁住了各大房企的流动性，销售回笼资金速度放缓，而即将到期的债务逼近也给了开发商巨大压力，之后的事情大家在这几个月已经看了很多了。关于房企接下来卖资产还债是个大话题，回头我单独写一篇，今天只说一下迫在眉睫的二手房市场，务必给各位提个醒。

归纳为两点：1、持有大量投资型物业的，无论住宅还是商业、写字楼，抓紧出手，背着大量负债接下来日子不好过；除非你都是自有资金购买，没有贷款加杠杆，这样你的持有成本还比较低，但这种情况应该占比很少，毕竟房价其实就是信贷推动起来的。2、除了纯刚需自住，包括换房的都有考虑一下，自己的收入是否稳定，手头上有足够的资金储备或者现金流来支撑房贷和生活，尽可能降低杠杆跟国家货币政策方向保持一致，不要盲目负债。

眼下锁死二手房市场的流动性是大概率的，因为减少货币供应增速就意味着流入楼市的资金有限，而有限的资金必须有限保障一手房开发，因为一手房市场跟土地市场紧密捆绑，土地财政收入短期内尚无法完全退出，还得靠它的时候信贷肯定支持的是买地开发；而二手房出售几乎只有房东收益，你想想吧。

而且这时候切莫刻舟求剑，拿历史经验分析当下，很多人可能觉得过去一二十年不就是如此么，房贷容易利率还低，房价在涨，房子出手挂出去很快变现。我这次文章写了这么多提醒的就是不要有这个误区，大势在这里，过去的大势是土地财政和城镇化发展，房地产拉动经济，然后有相当一批人是跟着大环境喝汤，不可能吃肉的，那么如今房产税在路上但没法完全接棒土地财政之前，二手房必须被锁住不进入市场供应，来避免跟一手房抢客户，要知道我们的二手房年销售额已经到了7万亿规模，而一手房年销售额是17万亿，一年的土拍收入也才7万亿左右。当存量房产被锁定后，另一个好处就是为房产税的征收打基础，这又增加了持有房产的成本。

过去人们被红利期教育的是买房坐等升值，接下来数年，决定你过得舒服与否的不再是资产情况，而是负债情况，虽然在财务理论概念中资产就包括负债投资购入的不动产，但在货币收缩周期里切莫忽略债务吞噬资产的可能性。

之前我的很多文章，不少朋友反馈说有些部分跳跃或者简略的影响理解，不容易懂，希望有些展开和举例，我现在尝试在文章中尽量展开一些之前认为可以一笔带过的部分。可能有的读者看起来会觉得啰嗦，码字不易，请留下你的意见就是最好的支持。