有小伙伴问房价是否与开发成本有关。今天给大家讲讲房地产开发的成本。
一般来说，开发成本包括以下八点:
1.土地使用权出让金
国家作为土地所有者，在一定时期内将土地使用权转让给土地使用者。
用户缴纳的土地出让金估算可参考前期政府出让的同类地块的出让金金额，并对时间、位置、用途、街道情况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境、土地现状等因素进行修正后得出。
也可以根据项目所在地城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价，以及项目所在地段的等级、用途、容积率、使用年限等因素进行修正。
2.土地征收、拆迁和安置补偿
(1)土地征收费。国家建设征用农村土地发生的费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维护配置费、青苗补偿费、耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定执行。
在(2)房屋征收安置补偿费。,市区，国家和地方政府可以按照法定程序将国有储备土地或企业、事业单位或个人已使用的土地转让给房地产开发项目或其他建设项目。
原用地单位或者个人因土地出让造成经济损失的，新用地单位应当按规定给予补偿。其实包括两部分费用，即房屋安置费和补偿费。
3.施工前成本。
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。通常可以估计为项目总投资的百分比。通常规划设计费用约为建设成本的3%，水文地质勘探费用可根据所需工作量结合相关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用、场地平整费用、供水、供电及接入费用等。这些费用可以根据实际工作量参照相关计费标准进行估算。
4.建筑和安装费用。
指直接用于建安工程建设的总成本。包括施工费用(建筑及专项装修费用)、设备及安装费用(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)及室内装修费用等。
在可行性研究阶段，建筑安装工程造价可以采用单位估算法、单位指标估算法、近似工程量计算法、估算指标估算法和类似工程经验估算法进行估算。
5.基础设施费。
也称红线内工程造价，包括供水、供电、供气、道路、绿化、污水处理、排洪、电信、环卫等工程造价，通常采用单位指标估算法计算。
6.公共设施费。
主要包括开发小区内不能有偿转让的公共设施支出。估算可参考“建筑安装费用”的估算方法。
7.意外开支。
包括基本预备费和物价上涨预备费。根据项目的复杂程度和上述成本估算的准确性，以上述1 ~ 6项之和为基数，按3%-5%计算。
8.开发期间的税费。
开发投资估算应考虑项目开发过程中地方政府或相关部门收取的各种税费。在一些大中城市，这部分成本在开发建设项目的投资构成中占很大比例。应根据当地相关法律法规进行估算。
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