不朽之鸟凯撒是如何摆脱困境的？

斑马消费杨柘

没想到，一家千亿级的房企，却不能及时支付3亿元的理财产品。这次事故暴露了凯撒集团的流动性困难。

早在2014年，凯撒集团就出现了同样的危机，停摆了三年。直到2017年才重返资本市场，因此被称为“神仙鸟”。

现在危机再现，这只“神仙鸟”如何走出困境？

理财暴雷

在新立、幻想曲、阳光城接连打雷后，凯撒集团出人意料地加入了这一行列。

上周，由凯撒集团担保、金恒财富发行的理财产品逾期兑付，彻底揭开了凯撒集团缺钱的面纱。

目前，综合公开信息显示，目前金恒财富尚未支付超过3亿元的理财产品到期款，包括利息在内的理财产品总金额为127.88亿元。

随着金融逾期事件越来越严重，在香港生活了很久的郭英成没有出现。他只是打电话给现场投资人，说：“给凯撒时间，有能力有手段去偿还。”

作为一家千亿级的房企，现在只有3亿级的理财产品能把企业彻底打平。房企的现金流是否达到了极致？

据集团董事局副主席、总裁麦帆介绍，截至10月底，公司账面现金241亿元，全部为限制类资金，在途资金超过120亿元，为售房最后一笔款项。资金到账后，需要流入银行监管账户，确保银行本息能够偿还，财产能够得到保障。目前公司已取出所有可用资金，处于现金流困难阶段。

斑马发现，房地产销售疲软可能是金融赎回危机的开始，曾经火爆一时的金九银十的局面已经不复存在。9-10月，公司实现合同销售额分别为57亿元和81.95亿元，同比分别下降64.6%和30.49%。

10月，中国购房者抛售本金总额2.55亿美元的凯撒元债券，多家评级机构同时下调凯撒评级，引发市场恐慌。

目前，凯撒已在深圳上架18个项目，总价值818亿元，共渡难关。

烂尾楼专业户

上世纪90年代的改革开放催生了深圳房地产业的发展，从事贸易和实业多年的郭英成三兄弟转战房地产行业。

当时，他们的潮汕同胞已经在深圳扎根。从早期的包工头、泥瓦匠甚至杀猪人，经过艰苦的原始积累，成为深圳当地各种规模的房地产开发商。

1999年，郭英成在深圳成立凯撒集团(01638.HK)时，同样出生在潮汕的赖海民，已经建起了深圳以外的知名建筑——洪雅花园。茅野黄茂如、星河地产黄楚龙的楼盘在深交所崭露头角，甚至将和盛创展集团推向了证券交易所。

据公开报道，郭氏兄弟测试内地房地产行业的第一个项目是深圳海关外的一个未完成项目。

这个项目原本是龙泉别墅的用地。当时，它位于偏远的布吉，不受业内同行的青睐。郭氏兄弟硬着头皮把它改造成了主题公园，取名为桂芳园。随后，又推了7期，发展成了关外知名的大型社区。结果郭氏兄弟一战成名，生意立马从关外搬到了关外。

2003年，凯撒4亿以深圳市中心十年未完工的建筑“紫悦台”起家，将其改造为深圳凯撒中心，成为公司首个住宅和商业综合地产项目。

“桂芳花园”和“紫玉台”项目的成功，提升了郭英成的雄心。

2005年，凯撒收购了广州中城广场项目，这是中国第一个未完工的建筑，三年后成功上市。

在烂尾楼项目中，凯撒获得了业内“烂尾楼专业户”的称号。

旧改之王

2004年后，凯撒集团走出深圳，推出

经过多年的房地产开发，深圳新增土地供应逐年减少。2009年出台了《深圳市城中村及旧社区改造鼓励政策》，为凯撒集团弯道超车打开了便捷通道。

a-track="31">之后，公司在深圳龙岗、盐田及大鹏新区等区域获取多个超大体量的旧改项目，深圳成为郭英成的福地。

郭英成每天从香港过关到深圳终年无休，加之管理上强悍风格，企业发展突飞猛进。2009年公司在香港上市时，佳兆业集团已是深圳规模最大房企。

上市之后，公司很快融入百亿俱乐部。2010年销售额实现101亿元，2013年实现239亿元。如果2014年没有发生“锁房”事件，当年300亿销售规模几无悬念。

有人会问，为什么郭英成对旧改如此热衷？除了旧改项目土地不需要招拍挂，按照公司发展自主申请之外，还能享受到中远期带来的丰厚红利。

郭英成的同乡朱孟依曾对外解释了旧改业务奥妙：既能挣房子的钱，也能赚取土地升值之后的红利。

在旧改业务中，佳兆业将其几乎做到了极致，公司率先成立国内首个城市更新公司，从规划设计、商业谈判到实际运营等一条龙流程，是业内公认的专业能力最强的旧改专家。

同时，旧改业务成为公司获得低成本土地的重要来源。2021年上半年，公司转化3个城市更新项目，转化可售面积112.5万平方米，占比公司新增土地的41.3%，对应可售货值727亿元。

截至今年6月，公司还有超过213个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积5370万平方米，且绝大部分位于大湾区。

“望北楼”过客

巨量旧改项目源源不断向佳兆业集团输送低成本土地，让所有房企垂涎三尺。不过，旧改业务的果实好吃，并不好摘。

2014年底，佳兆业集团爆发锁房风波，郭英成随即辞任公司执行董事兼董事会主席等职务，避走香港。恍若刹那间，佳兆业集团进入另一个时代。

郭英成没有回到自己贝沙湾的豪宅，而是寓居香港中环的四季酒店，一住就是两年。

2015年3月，公司被联交所停牌，企业陷入资金危机之中，就连汇丰银行5000万美元贷款也不能及时偿还。

回溯来看，早年操盘背景极其复杂的中诚广场项目，可能是最初的发端。

中诚广场项目竣工多年后引发多位高官落马，中诚广场最早持有者广州鹏城向相关部门举报郭英成行贿事宜，再次火上烹油。

停牌那两年，应该是郭英成最难熬的时期，若不是潮汕同乡施以援手，恐怕郭英成的佳兆业早已烟灰飞灭。

2015年第二季度，深圳富德向佳兆业贷款13.77亿元。深圳富德即生命人寿全资子公司，董事长为张峻。

在张峻帮忙解除燃眉之急之后，还有谁帮了郭英成并不为人所知。郭英成早年在香港商界苦心经营，以及潮汕商帮善于抱团的习惯，解决问题并不难。

佳兆业集团早年赴港上市，李嘉诚、李兆基、郑裕彤、杨受成以及刘銮雄等都有认购股份。

2017年，佳兆业复牌之前，香港玩具大王蔡志明受让公司2.17亿股，成为公司持股5%以上股东。

渡尽劫波，郭英成对外界称，“我们的命真的很好，运气也不错。”

二代登场

复牌之后，企业逐渐企稳，郭英成已有意识的推动二代接班。

2017年，郭英成长子郭晓群首次亮相当年中期业绩发布会，他与其妹郭晓亭出现在主席台下观摩学习。当年8月，郭晓群正式进入佳兆业体系内，从深圳区域总部开始，在多个部门轮岗锻炼。

2018年5月，郭晓群就任佳兆业上海财富管理集团副总裁、佳兆业地产集团上海区域副总裁。2019年12月担任佳云科技董事长，2020年3月，负责佳兆业在长三角的战略布局和发展。

短时间内多次轮岗经历，郭英成对儿子的培养用心竭力，让后者已触达公司核心板块和业务。

2020年，郭晓群进入公司董事会任执行董事兼联席总裁。同时，其妹郭晓亭就任佳兆业美好董事局副主席。

另外，今年7月，小女郭灏丽已获任佳兆业健康执行董事。郭英成另一位女儿郭晓欣，在2019年收购鹏程亚洲（现佳兆业资本）后，就出现在股东名单中。

随着二代陆续登场，与父辈想法的差异显现。郭英成认为，“在多元发展这一块，年轻一代更适合。”

与郭英成不同，郭家子女们更关注科技、金融及资本市场等领域，比如2017年郭晓群耗资8亿港元举牌康宏环球（01019.HK），之后力主收购佳云科技，涉足移动互联网营销业务；郭晓亭斥资3亿港元投资星岛（01105.HK）引发外界关注。

截至目前，除佳兆业集团，郭氏家族已有佳云科技、佳兆业美好、佳兆业健康以及佳兆业资本等上市企业，涉足科技、物业及大健康等多个业务领域。