关于房地产开发企业的代扣所得税问题，预售阶段和后期销售阶段的办理和纳税申报地点是不一样的。在这里，笔者做一个梳理，主要讨论三大税种：增值税、土地增值税和企业所得税。
关于房地产开发企业的预扣税问题，预售阶段和后期销售阶段的办理和纳税申报地点是不一样的。在这里，笔者做一个梳理，主要讨论三大税种：增值税、土地增值税和企业所得税。
一、增值税
1.政策基础
《中华人民共和国国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》号的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第18号)“第十条一般纳税人以预收款方式销售自行开发的房地产项目，应当在收到预收款时按照3%的税率预缴增值税。”“第十九条房地产开发企业小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)以预收款方式销售自行开发的房地产项目的，应当在收到预收款时按照3%的税率预缴增值税。”
2.预缴税金的计算方法
(1)一般纳税人预缴的税款按以下公式计算：应纳税额=预缴(1适用税率或征收率)3%。适用一般计税方法的，按适用税率9%计算；适用简易计税方法的，按照5%的征收率计算。
(2)小规模纳税人应纳税额按以下公式计算：应纳税额=预缴 (1.5%) 3%
需要注意的是，在增值税预缴税单中，第1栏“销售额”的填报口径为含税金额。
3.月底的纳税申报
(一)一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法的，以当期销售金额和适用税率9%计算当期应纳税额，扣除已预缴的税款后，向主管税务机关申报纳税。未缴纳的预缴税款可以结转下期进一步抵扣。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，销售金额按取得的总价和价外费用，扣除房地产项目当期销售对应的地价后计算。
销售额=(总价和价外费用-本期允许扣除的地价) (1.9%)
本期允许扣除的地价=(本期出售房地产项目建筑面积/可供出售房地产项目建筑面积)已付地价。
应纳税额=(总价及额外成本-当期允许扣除的地价)(1 9%)9%-预缴税金。
房地产开发企业中的普通纳税人销售自行开发的房地产项目，适用简易计税方法纳税，税率为5%。
应纳税额=(总价和额外费用)(1.5%)5%-预缴税金
(二)小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，按照当期销售金额和5%的征收率计算当期应纳税额，扣除预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未缴纳的预缴税款可以结转下期进一步抵扣。
应纳税额=(总价和额外费用)(1.5%)5%-预缴税金
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