从最近恒大、幻想曲、阳光城、凯撒来看，今年房地产行业问题很多。现在，问题房企名单上可能又多了一个新成员，就是千亿房企龙头房企、国内T50————中国奥林匹克公园。

说起中国奥林匹克公园的近况，或许只能用“屋漏偏逢连夜雨”来形容。

由于信用评级被标准普尔从“B”下调至“B”；穷人的10月15日，中国的奥园就像一张被推倒的多米诺骨牌。起初，它迎来了“股债双杀”，后来有消息称，它将出售所持有的奥园健康的股份来偿还债务。

从二级市场来看，截至11月8日收盘，中国奥园股价今年以来累计下跌68.91%，年内市值蒸发126.42亿港元。

尽管中国奥林匹克公园没有流动性危机，但有迹象表明，中国奥林匹克公园正处于危险的边缘。

中国奥园的前世今生

说起中国奥林匹克公园的历史，一定有两个字：奥运会。

中国奥园的创始人是郭氏家族，以出生在广东番禺一个普通教师家庭的郭文子和郭紫凝两兄弟为代表。值得一提的是，广东番禺是创业者的聚集地。香港的霍英东和澳门的何贤都来自广东番禺。

上世纪90年代，“海上创业潮”兴起，弟弟郭毅然决定辞职创业。

郭文子以非凡的勇气，东拼西凑5万元承包了当时负债累累的番禺建安装饰公司，从而找到了人生的第一壶金。随着承包建筑公司越来越多，郭的“郭承包”之名也逐渐在业内传开。

1996年，完成原始积累的郭创立了中国奥林匹克公园的前身————金业集团。两年后，郭与弟弟郭联手，拿下了当时番禺最大的国有企业广东眉山糖业的子公司眉山建设开发公司的承包权。

在获得眉山建设开发公司的承包权后，郭氏兄弟开始下大力气。利用当时的申奥热潮，兄弟二人将承包的房地产项目与体育结合，推出了“金体育花园”项目，现名“广州奥林匹克花园”。

这个项目不负两兄弟的期望，创造了五销五跑的神话。这一战之后，中国奥园集团成功以“地产体育”复合地产概念起家。

2001年，中国迎来了——北京申奥成功的历史性时刻，在中国掀起了一股“民族运动”的热潮。自然，郭氏兄弟也不会放过这个机会，推出了“南奥园”项目，将地产分为洛杉矶奥运村、卡萨布兰卡奥运村、雅典奥运村、悉尼奥运村、北京奥运村五大主题。

结果，正如两兄弟所料，该房产在同年再次被出售，最终获得“中国名牌第一名”的荣誉。得益于几届奥运会，中国奥林匹克公园的规模逐渐扩大，并于2007年在HKEx成功上市。

随后几年，中国奥林匹克公园接连成功“突围”:2013年销售额突破百亿大关；2019年，销售额突破千亿大关。

激进扩张，四年销售额翻6倍

事实上，奥林匹克公园在中国的发展并不是一帆风顺的，尤其是2008年奥运会之后，随着中国“体育热”的退潮，奥林匹克公园在中国迎来了漫长的艰难发展时期。

根据年报数据，2008年，中国奥林匹克公园的营收仅为6.2亿，直到8年后的2016年，其营收才突破百亿大关。看看万科，房地产行业的“老大哥”。2008年营收达到409.92亿，2016年营收达到2404.77亿，是中国奥林匹克公园的20多倍。

然而，2016年后，中国奥林匹克公园改变了此前的颓势，开始快速发展，销售额和收入大幅增长。

具体数据来看，中国奥林匹克公园的销售额从2016年的256亿飙升至2020年的1540亿，短短4年的销售额增长了6倍。T

那么，为什么中国奥林匹克公园那些年的营收和销售额增长这么多呢？这与其积极扩张有关。

据报道，近年来，中国奥林匹克公园的扩建主要是通过“并购；A" ——，这是一种获取或取得其他项目开发权的快速模式。

速拿地，达到迅速扩大规模的效果。

不过，这种模式的弊端也非常明显，那就是负债也会跟着快速升高，而且在项目的开发过程中很容易出现质量问题。

从数据上看，中国奥园的资产负债率从2016年的77.97%增长到了2020年的83.34%，负债总额则从2016年的517.87亿增加到了2020年的2714.26亿，负债总额足足翻了5倍。

而也正是这几年的激进扩张为中国奥园埋下了隐患，导致了近期危机的爆发。

利空不断，中国奥园甩卖股权自救

最近一段时间，中国奥园可谓是“屋漏偏逢连夜雨”。

自从今年10月份被标普将信用评级从“B+”下调至“B”以后，两大评级机构惠誉以及穆迪也跟着下调了中国奥园的评级。

而在信用评级下调的影响下，二级市场上，中国奥园出现了“股债双杀”的局面。

自6月以来，中国奥园的股价从8.331港元一路跌到了2.06港元，短短5个月时间跌去了75%；债券方面，中国奥园发行的债券“20奥园01”，从今年8月初的97元下跌至最新的26元，跌幅高达73.19%。

此外，在对于房企十分重要的“三道红线”方面，中国奥园的净负债率为80.7%，现金短债比1.3倍，剔除预收账款后资产负债率78.5%，净负债率踩中了红线。

毫无疑问，目前的中国奥园处境并不乐观。

而为了应对当下困难的处境，近日中国奥园被传出正在考虑出售旗下的奥园健康股权，这一度被解读为要“卖掉未来”。

截至上半年，中国奥园的总负债为2628.64亿，在巨额负债压顶、利空不断的大背景下，中国奥园的选项恐怕不会很多。