房子够30亿人住，还不倒？央行前副行长用10个字“警告”。

当前房地产市场是否存在泡沫问题？专家们给出了各种各样的意见。有人认为“没有泡沫”，也有人认为“泡沫很大”。

北京大学经济学院院长董志勇曾经说过，每个人都不应该污名化房地产市场。董志勇多次指出，未来房地产仍将是经济发展的支柱产业。这是毫无疑问的。对于很多认为存在巨大泡沫的人来说，董志勇也认为这种说法完全不符合现实。“我个人认为市场不存在泡沫。”

也有很多专家持与北大董志勇相反的观点。比如，中国银保监会郭树清在2021年的新闻发布会上表示，当前房地产的核心问题仍然是泡沫过大，很多人买房纯粹是为了投机。郭树清说，房地产的金融化属性太强。一旦这个行业过度金融化，就不可避免地会混入大量泡沫。因此，郭树清直言，住房市场已经成为金融界的一只巨大的灰犀牛，很多人买房不是为了满足住房需求，而是已经转化为增值收益。郭专家认为，这种情况是“有风险的”。

所谓“公平合理”和“合情合理”，站在购房者的立场，谁应该值得信任，谁的观点才是真正符合当前住房市场的实际情况？智文君认为，有必要回到“起泡”的最初定义。

经济学家查尔斯p金德伯格在他的著作《查尔斯P金德尔伯格谈什么是泡沫经济》中充分阐述了这个问题。Charles P kindleberger认为一个行业的产品价格在短时间内快速上涨，从而吸引更多的买家。这些新买家帮助产品价格再次上涨，进而导致金融属性的转换，产品属性的异化正式开始。随着资产价格的上涨，终于到了“普通买家”无法接受的地步，从而引发泡沫。

一根缝针在举个例子：的市场价值是0.1元，对于大多数人来说是可以接受的价格水平。但在一定时期内，由于原材料或工艺生产的限制，生产缝针需要更多的劳动力，导致针的生产成本增加。然后针从0.1元涨到0.5元。这时，张三看到了针的巨大增值潜力：10万元买一批缝针，可以得到50万元的回报。于是张三拿出500万元囤针。张三赚到第一盆2000万元后，其他人也看到了张三的收入，于是纷纷跟进，然后把缝针的价格一根根推高到5元/根。

想象一下，一根针的销售价格已经达到了5元。你确定它是用来缝衣服的吗？估计大部分人都把针当宝，价值甚至超过黄金和纸币。这就是金融属性增加到出现泡沫的情况。在5元/根的水平上，90%以上的买针者不买缝衣服的针。

根据Charles p kindleberger对“泡沫”的定义，中国房地产市场是否存在泡沫？我们可以用几组数据来验证它：房产价格涨幅；一般百姓是否可接受；房产的供给量。

一、房产涨幅。

这是有目共睹的。1998年房改启动时，住房市场正式从福利分房的基本制度向市场化商品房销售的新制度转变。房地产价格也呈现快速增长状态，全国均价从刚开始的2000元/平方米上涨到目前的10000元/平方米，涨幅达400%。在一线城市，房地产的增速可能超过20倍，即使在二三线城市，房地产的增速也达到了5-10倍。当初放在贝尚广深等闹市区的10万元的房子，可能已经涨到了几千万元。

金融，已经成为高房价的有力支撑，虽然在很多年前

经呼喊着要“去土地财政”化，然而时至今日，土地财政高依赖性依然存在，数据显示，在2021年上半年的土地出让中，有6个城市出让金超过千亿元，分别是：杭州、上海、北京、广州、南京、武汉。尤其是杭州，直接达到了2千亿，直接提升至第一名的位置。其实，杭城的土地出让首位并不是第一次出现，在2017年、2018年、2019年这三年里，都是TOP1位置。

除此之外，土地出让超过600亿的还有不少城，例如重庆、苏州、成都、天津、郑州、宁波等都榜上有名。虽然说今年以来，多数城市的房市出现了明显收缩和下滑的态势，然而土地市场依然热度不减，在土地流拍率快速增高的背景下，主要一二线城市的卖地步伐依然在持续加快，对于多数城市而言，土地出让金的比例依然保持在40%、50%以上。

二、居民买房很轻松吗？

能否支撑买房，关键看薪资水平，当前的个税起征点为5000元，是不是表明，当前8亿就业人群中，大家都超过了5000元的水平了呢？答案是否定的，5000元或许只是一个中位数基本参考值，这也就意味着其实多数工作的人群，平均的收益基本位于这个档次，高于5000元的不是太多，但是低于5000元的也不会太多。

有公开数据显示，在我国14亿人中，有9亿人的月入不到2000元，还有6亿人的月入不到1000元（这是真实的数据）。根据统计局在2018年发布的一项《公报》数据表明，如果你的月入达到5000元的话，其实足以碾压90%以上人的收益水平。同时智联招聘在2019年也曾发布过“找工作人的薪资比例”，指出，月薪达到7000元的只占到了总工作人数的3.07%，那么在8亿工作人中，月入超过7000元的其实只有不到2400万人，妥妥的高收入人群，站在了金字塔尖。

如果你的月入达到了7千元，恭喜你应该值得骄傲。那么在月7K的情况下，买房有多大难度？财经女神叶檀就直言了，专家：月薪低于7000元不建议买房。她算了一笔账，在正常的家庭开支状态下，你的月入7K元，购买一套60万元房子，首付款需要18万元，贷款42万，那么月供为2100元，家庭正常消费3000元，最后净留存不到1900元。试想一下，一个月存下1900元，一年的净留存为2.28万元。能干啥？连一场大病都不敢生，稍微去几次医院，一年下来等于白忙活。

三、房子供给量多少？

买不起房，真的是因为市场上房产供给不足导致的？北师大教授董藩认为是这样，董藩多次指出，城市化才是住房销售价格上浮的真正原因，我国的城市化率为63%，距离发达国家75%以上的水平还有相当大的差距，董藩认为未来随着城市化的推进，2-4亿农村人进入城市，将会继续为城市创造强有力的购房支撑，所以董教授指出，大城市的房产或涨到80万元/平米。

那么，房子真的不够住？1998年至2016年，根据发布数据测算认为，所有的新房竣工面积达到了9,797,340,000平方米，我们按照行业内一般标准（70%的90平米）估算，累计竣工了9797.34万套房产，这些商品房每户容纳4-5人，总计可容纳5亿人。

另外，城市的房产根本不止商品房这一项，在我国大城市里，商品房的数量看起来庞大，但是小产权房和企业自建房的数量更加广泛。学者认为，小产权房以及其他房产数量应该是商品房的4倍以上。故而估计总房产数量可容纳超过30亿人居住。

一方面价格增幅达到400%（这是基本值，现实远超这个数据）；另一方面月薪7K还不建议购房；再加上房子足够30亿人居住还不跌。有泡沫吗？想想就知道结果了。最后央行原副行长10个字给出了“警示” ：要做好泡沫破灭的准备。