银行间票据开出，地产股全线飘红，房企是否要走出至暗时刻？

继10日地产股全线反弹后，11日收盘，地产股整体继续呈现强势反弹态势，A=H“上涨”。a股中，泰和集团、中南建设、招商蛇口、金地乐等多只个股掀起涨停；h股方面，徐汇控股领涨12.47%，融创中国、中国奥园、龙光集团、美的置业等多家地产公司纷纷跟进。

据业内人士分析，本轮地产股大涨。从消息来看，虽然部分房企通过回购、增持等方式来维持自己在市场上的“情绪”，但在市场层面更为积极：除了央行10日的信贷数据外，中长期贷款远超预期；11日，保利发展发布的2021年第四期中期票据招股书，让饱受资金困扰的房企看到了“曙光”窗口。为此，市场不应该只问：房企是不是要走出黑暗时刻？

绝对是红色的。

最近两天，地产股可谓“红透”。

截至11日收盘，a股方面，中南建设、泰和集团、招商蛇口、金地、保利发展、阳光城、新城控股等众多地产股。有了日涨停，万科、金科、荣盛发展、滨江集团等多只个股涨幅均超过6%。

h股方面，中国奥园、旭辉控股、建业地产、美的地产、合景泰富、郑融地产、世茂集团、中国恒大、绿地香港、龙光集团、融创中国、华润置地等。均带动国内住房存量增加，增幅超过5%。

对于地产股的出色表现，通策研究院高级分析师肖云祥表示，其实从去年7月开始，房地产板块就从高点进入下行周期，而这背后的原因是监管部门不断收紧房地产调控。在此期间，房市逐渐降温，但与此同时，房企的融资端、投资端、销售端均受到不同程度的影响，房企的雷电也频频发生。

近期分水岭是一些城市房地产协会组织房企召开座谈会面临困难，市场也在逐步酝酿放松预期的政策，这里的房地产板块也略有反弹。今天的反弹，从消息来看，主要是由于中国银行间市场交易商协会代表房企召开的座谈会。招商蛇口、保利发展、龙湖集团、碧桂园、美的置业等公司计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具，这意味着监管政策可能会在房企融资端打开一扇窗。

“从技术角度来看，房地产板块已经延续了一年多的下跌趋势，价格已经很低了。在好消息的刺激下，出现了估值修复的需求。”萧云翔说。

据媒体报道，银行间市场交易商协会11月9日召开房地产企业代表座谈会。招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司均有计划近期在银行间市场注册发行债务融资工具。上述信号也被市场解读为房企放松融资环境的新举措。

它从消息级到实际着陆变化如此之快。11月11日，保利发展发布2021年第四期中期票据招股书。根据发行计划，本次发行金额为20亿元，债务融资工具期限为5年。这是继11月9日银行间市场交易商协会发行债券后的首例。这也表明，在银行信贷放松的基础上，债券市场开始出现复苏迹象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期房地产股票市场对此类政策的调整给出了正反馈，效果非常好。从实际过程来看，近期一些地产股涨幅明显，尤其是一些被低估的地产股。这充分说明投资者对房企的业绩持乐观态度。从10号开始

11月10日，央行发布10月金融数据，10月新增人民币贷款8262亿元，同比增加1364亿元，超出市场预期。其中，家庭贷款增加4647亿元，中长期贷款增加4221亿元。RealData首席市场分析师许小乐指出，过去10年，10月份中长期贷款规模仅低于2016年10月，高于其他年份。这间接表明居民买房的信贷环境正在改善。

根据RealData监测的重点城市房贷利率数据，10月份，RealData监测的90个城市主流首套房贷利率为5.73%，二套房贷利率为5.99%，均较上月下降1个基点，为今年首次环比下降。这也是改善住房信贷环境的表现。

金融数据发布后，央行也发布了个人住房贷款统计数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月增加1013亿元。

此外，市场上还有关于银行贷款的好传言。据市场人士透露，各地银保监管部门已通知热点城市各大银行对累计超过5个月的按揭贷款进行清理，同时放开对房地产开发商开发贷款额度的管控。有市场人士甚至进一步解释：“11月房地产贷款和抵押贷款余额一定要高于10月末。”

如果说房企最“大”，那无疑是融资的“三道红线”。10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计发布会上指出，部分金融机构对30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，“红档”企业的有息负债余额不宜增加。误解是不允许银行发放新的开发贷款，本应得到合理支持的新开工项目在企业偿还贷款后无法获得贷款，这也在一定程度上造成部分企业资金链紧张。

“针对这些情况，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导各大银行准确把握和落实房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷投放平稳有序，维护房地产市场平稳健康发展。”邹岚说。

此外，随着国内房企股价的持续下跌，不少房企股东也选择增持以保持“情绪”，包括碧桂园、R & ampf物业、世茂集团、旭辉控股等房企。

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11月9日，旭辉控股发布公告称，以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，增厚上市公司资本金。所募款项将用于资金储备，让公司能更好地把握行业机遇，以及用作一般企业运营资金。

同时，旭辉控股的大股东林氏家族承诺“兜底”，将投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元。

走出至暗时刻了？

房地产市场情绪总是变幻莫测，消息面向好是否会成为“转折点”？地产股全线飘红，房企要走出至暗时刻了？

肖云祥称，目前来看，多个城市已有调整调控政策的动作，消息面上也暖风频吹。虽然如此，但也难言房企已经走出至暗时刻，因为目前还没有实质的标志性事件发生。

众所周知，2021年是房企债务集中到期的一年，融资“三道红线”让房企惯用的“借新还旧”失灵，一大批此前高额举债的开发商接连爆雷，新力控股、花样年、当代置业……地产板块持续下行。

虽然2021年即将过去，但从目前情况来看，房企偿债危机还远未解除，现金流动性至关重要。

“保利的信号意义确实很强，但毕竟是排名前十的央企，票据工具从它开始松绑，稳妥、安全，但什么时候能够覆盖到二十强左右的民营企业，那才能够给出最难的时候过去了的判断。”总部在上海的某50强房企品牌总直言，目前公司的日子并不好过，融资工具基本停滞，已经开始内部骨折价促销房子。“不能等靠要，先要靠自己熬到松绑的那天。”

贝壳研究院数据显示，2021年10月房企境内外债券融资到期债务规模约772亿元，环比减少35.6%，同比减少5.4%，到期债务净额468亿。房企到期债务从千亿规模回落，偿债压力较三季度有所缓解，但新增发债规模不足到期债务规模二分之一，房企融资压力仍保持紧张。

多家房企的融资部门负责人证实，由于偿债高峰尚未到来，目前的紧张更多是恒大、花样年危机后的踩踏，随着明年上半年集中偿债期的到来，更严峻的考验还在后面。“我们希望监管能够对直接融资和股权融资差别对待，对于租赁等长线业务业务加快REITs放开的步伐，对待三条红线的考核也要区分开发与经营业务，避免政策叠加带来的误伤。”某头部房企融资部门负责人如此表示。

与此同时，为避免爆雷引发恐慌情绪，进一步保障购房者的权益，目前已有多地出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管。

以北京为例，为进一步加强北京商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版）于11月4日向社会征求意见。其中就提及，拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。购房人将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

“活下去”处处需要钱，保障现金流健康是房企的命脉。临近年末，开发商只能加紧把房子卖出去，至少先熬过这个冬天。

北京商报记者 王寅浩