土地增值税预征率是多少,最新土增税核定征收政策

基本政策

目前，各地普遍对项目建成前预售的商品房按预征率计算缴纳土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，因成本确定或其他原因不能用于计算土地增值税的，可以先行征收土地增值税，待项目竣工结算后再进行结算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号关于土地增值税预征收清算的规定)各地要进一步完善土地增值税预征收办法，根据当地房地产行业的增值水平和市场发展情况，区分不同类型的普通住房、非普通住房和商品房，科学合理确定预征收率，并及时进行调整。工程竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)规定，为发挥土地增值税在预征收阶段的调节作用，各地应调整现行预征收率。除保障性住房外，东部省份预征率不低于2%，中部和东北省份不低于1.5%，西部省份不低于1%。各地应根据不同类型的房地产确定适当的预征收率(区域划分按国务院有关文件执行)。对于尚未预征或已暂停征收的区域，按照税收法律法规进行预征，确保土地增值税在预征阶段能够及时充分发挥监管作用。

预征土地增值税税额的计算公式为：

土地增值税预征收=销售不同类型商品房收入不同预征收率。

房地产开发企业在销售、开发产品过程中，向购房人收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费等相当于其他费用，应并入房地产转让收入，作为房屋销售应税价值的组成部分，并预缴土地增值税。

房地产开发企业将开发的产品用于员工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿还债务、换取其他单位和个人的非货币资产等。发生权属转移时，应视为房地产转移，应提前缴纳土地增值税。

保障性住房暂不预征土地增值税。

问题1大华地产公司项目开发销售即将结束，项目土地增值税结算预测应退。公司财务总监指示税务会计停止提前缴纳土地增值税。有什么问题吗？

答：对未在预征收规定期限内预缴税款的，按照《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定，从缴纳税款期限届满后的次日起加收滞纳金。

预征率的确定

目前，确定预征用率有两种方式。

第一，根据开发的产品类型直接确定预征率。

如《海南省地方税务局关于调整土值税预征率的公告》(海南省地方税务局公告2013年第2号)规定，自2013年4月1日起，土地增值税预征率如下：

1.海口市、三亚市、陵水县：房地产开发项目普通房屋预征率为3%；非普通房屋和非住宅物业的预征率为5%。

2.其他市、县、区：房地产开发项目普通房屋预征率为2%；非普通住宅和非住宅物业的预征用率为4%。

3.房地产开发项目中的经济适用住房，暂不征收土地增值税，经济适用住房须经政府相关部门批准文件认定。

如果纳税人一块一块地转让土地，分阶段开发，batc

自2018年7月5日起，土地增值税预征率确定为：销售非普通房屋预征率为4.5%，销售其他类型房地产预征率为6.5%。

《湖北省税务局关于我省土地增值税预征率和核定征收率有关事项的公告》(中华人民共和国国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号)规定：

自2018年6月15日起，除经济适用住房预征收率为零外，各地不同类型住房预征收率如下：

1.普通住房2%；

2.非普通住房，福州4%，其他区市3%；

3.无房，福州6%，其他区市5%。其中，2%为非住宅工业厂房。

房地产开发企业应当对不同预征率的不同类型的房地产销售收入分别计算和申报预付款；预付款未单独核算的，从高适用税率征收土地增值税。

对于土地增值税预计税率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单一的预征率，即在房地产预售阶段，根据房地产开发项目的土地取得成本、销售价格、预计开发成本和开发成本，预计应缴纳的土地增值税金额(考虑普通房屋免税因素后)，以预计应纳税额除以预计出让收入，计算出本项目的土地增值税税率水平；如果估计税率水平明显高于按预征收率计算的项目总体预征收率水平，则可以实施单一预征收率。

单一预征率根据

项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。

确定单项预征率未超过6%（含）的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。

各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。

《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号）规定：

自2018年6月15日起，关于土地增值税预征率为：

（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；

（二）普通标准住宅2%;

（三）非普通标准住宅4%；

（四）商品工业厂房2%；

（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。

《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》（国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号）规定：

2018年7月5日起，土地增值税预征率按下列标准执行：

（一）保障性住房预征率为0；

（二）住宅（不含别墅、商住房）预征率为1.5%;

（三）其他类型房地产（含别墅、商住房）预征率为2%。

《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》(2020年第1号）规定：2020年11月1日起，房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产产三种类型。预征率如下（见表1-1)：

表1-1

房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。

其二是按照预计增值率来确定预征率。

《江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告》（苏地税规〔2016〕2号规定：预计增值率大于100%且小于或等于200%的房地产开发项目，预征率为5%;预计增值率大于200%的房地产开发项目，预征率为8%。

《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第3号）规定，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。对预计增值率小于等于50%，以及大于50%、小于等于100%的房地产开发项目，分别保持现行的土地增值税差别化预征率2%、3%不变；对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税；容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。市住房城乡建设部门将上述信息审核确认后及时传递至市地税部门。主管税务机关接收信息后，以《税务事项通知书》的形式告知纳税人，要求其在征期内按照规定的预征率计算缴纳土地增值税。

预计增值率的计算公式为：

预计增值率=（拟售价格×预售面积-项目成本）÷项目成本×100%

项目成本=（土地成本+建安成本）×(1+间接费用率)

其中，间接费用率暂为30%。

《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》（厦税公告2018年第10号）规定：

自2018年6月15日起，关于土地增值税预征率为：

（一）对社会保障性住房不预征土地增值税；

（二）普通标准住宅2%;

（三）非普通标准住宅4%;

（四）商品工业厂房2%;

（五）除商品工业厂房以外的其他非住宅类型房地产6%。

根据《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告》》（国家税务总局厦门市税务局公告2019年第2号）规定，自2020年1月1日（税款所属期）起，非普通标准住宅土地增值税预征率由4%下调为2%，非住宅类房地产（不含商品工业厂房）土地增值税预征率由6%调整为2%。其他类型房地产土地增值税预征率保持不变，即：社会保障性住房不预征土地增税；普通标准住宅土地增值税预征率为2%；商品工业厂房土地增值税预征率为2%。

《国家税务总局合肥市税务局关于发布土地增值税预征率和核定征收率的公告》(国家税务总局合肥市税务局公告2018年第6号)规定:
2018年7月5日起，土地增值税预征率按下列标准执行:

(一)保障性住房预征率为0;
(二)住宅(不含别墅、商住房)预征率为1.5%;
(三)其他类型房地产(含别墅、商住房)预征率为2%。

《国家税务总局成都市税务局、成都市财政局关于继续实施土地增值税有关政策的公告》(国家税务总局成都市税务局、成都市财政局公告2019年第2号)规定:

自2020年1月1日起至2022年12月31日止:

(一)对保障性住房暂不预征土地增值税。

(二)普通住宅预征率为1%。

(三)非普通住宅预征率为2%。

(四)其他类型房地产预征率为2.5%。
营改增后土地增值税预征的计税依据确定

案例1

营改增后如何确定土地增值税预征的计税依据

a房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1100万元，假设对应的土地成本为400万元。

问:纳税人如何确定土地增值税预征的计税依据?

分析:

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据:

土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号发布)第十一条规定:增值税应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)x3%。

按照上述公式计算，在简易计税方法和一般计税方法下，增值税预缴计税依据与土地增值税预缴计税依据确定如下表所示:

增值税与土地增值税预缴计税依据确定表

由上表可以看出:

1. 增值税与土地增值税预缴的计税依据不一致

a公司土地增值税预缴的计税依据要大于增值税的预缴计税依据。在实务操作中会给纳税人的申报、主管税务机关的征管带来一定困难。如:①土地增值税与增值税预缴的计税依据不一致，主管税务机关在利用二者数据进行风险比对时准确率下降。②土地增值税预缴的计税依据大于土地增值税清算收入的计税依据，在目前高地价的房地产开发模式下，会导致退税风险有所增加。③纳税人土地增值税预缴申报的工作量会有所增加。因此，纳税人、主管税务机关应及时应对，做好准备。

2.对于“可”字的理解需慎重

国家税务总局公告2016年第70号指出:“为方便纳税人，...可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据....”，此处的“可”是不是意味着纳税人可以根据自己需要随意选择土地增值税计税依据?根据国家税务总局的解释，此处的“可”已经是宽松的口径，纳税人不得自行选择更为宽松的口径。如上例中，a公司在预售房屋收到预收款时，并未结转收入，此时的预收款并不应作为土地增值税的销售收入处理，只是为了土地增值税税收收入的均衡入库，要求纳税人先行预缴。因此，土地增值税预缴的计税依据与土地增值税应税收入存在客观上不一致，纳税人要么选择按预收账款的全额预缴土地增值税，要么按照该公告的口径预缴土地增值税，不得直接参照增值税的预缴口径。该公告在涉及这个问题时，口径有所严格，纳税人、基层主管税务机关需要准确理解，按照国家税务总局的规定及时、准确申报土地增值税预缴税款。

营改增后，各地方的土地增值税政策有所更新，譬如《国家税务总局深圳市税务局土地增值税征管工作规程》(深圳市税务局公告2019年第8号)规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税，房地产项目预缴土地增值税的纳税义务发生时间以转让房地产合同签订时间为准。房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税的计征依据=预收款-应预缴增值税税款，并在收取款项次月纳税期限内缴纳。未按预征规定期限预缴税款的，根据《税收征收管理法》等有关定，从限定的缴纳税款期限届满加收滞纳金。

营改增后预缴土地增值税的会计处理

案例2

营改增后预缴土地增值税的会计处理

a房地产公司销售一套房屋，含税销售收入为1 090万元，假设对应的土地成本为400万元，增值税为一般计税方法，土地增值税预征率2%。

问:应预缴多少土地增值税?如何进行会计处理?

分析:

应预缴增值税=1090÷(1+9%)x3%=30(万元)

土地增值税预缴的计税依据为=1090-30=1060(万元)

应预缴土地增值税=1060x2%=21.20(万元)

《增值税会计处理规定》(财会[2016]22号文件发布)规定:全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。

虽然未列出土地增值税，小编认为也只能在“税金及附加”项目核算。预缴土地增值税会计处理如下(单位:万元):

借:应交税费——土地增值税 21.20

贷:银行存款 21.20

借:税金及附加——土地增值税 21.20

贷:应交税费——土地增值税 21.20

可能有人不赞成小编这样处理，理由是应当在结转收入时或者土地增值税清算后结转“税金及附加”项目。小编认为不靠谱，您觉得呢?

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