地产股还有机会吗，地产股还有希望吗

最近的一张图片，真实生动地说明了房地产行业的垂死挣扎，从财富公司风波到内债风波再到美元债风波，可谓雷霆万钧。

过去行业黑天鹅的时候，总是一两个行业龙头跌了就见底。对于目前的房地产行业来说，显然要等到只有一两个行业龙头还活着，才能触底。

有趣的是，在三季报中，不少明星基金经理开始在保利聚首发展。不仅是杜洋、李东、王克宇等全市场基金经理在坚决部署，还有邱东荣、卢斌、邹等投资风格鲜明的基金经理。

一方面，整个行业都在走向死亡，另一方面，有实力的基金经理也在和行业龙头们聚在一起。这种对比意味着什么？

现在，把保利发展的机构持股翻过来，真的可以说是群星闪耀。

向保利发展拨付超过1亿元的主动资金。

我已经整理出了1亿多元配置给保利的主动基金产品。既有老面孔，也有一些意想不到的名字。根据配置强度，我将其分为三个级别：固定配置(7%以上)、大容量存储(4%~7%)和正常配置(4%以下)。今天，分析一下基金经理的定格配置。

定格配置的基金经理有：邹曦、王君正、张延闽、邱杰、韩文强、董理、王东杰、莫海波

邹二十岁，从他的位置上可以清晰地看到旧时代的审美。大家都喜欢把邹贴上期刊大亨的标签，但他的自我定位其实是不平衡的。成交量不高，持有期相当长。

邹年初密集宣传基金，在韭菜圈采访谈地产股。讲道理，他讲了当时房地产曾经是“土地银行”的概念，让我对这两年房地产高周转的特点感到不好和陌生。

然而，在3月份接受《红周刊》采访时，邹的观点完全改变了，认为地产股已经达到了左布局。这时，他的核心逻辑变成了：地价的下降意味着地产股利润率的提高。作为一个高杠杆的制造业，地产龙头有着不断提升估值的逻辑。

尽管如此，邹一直等到第三季度，才有少数房地产被过度配置，保利配置了10%，招商蛇口配置了4%。总的来说，邹今年的表现还是比较挣扎的，他的产品普遍失分10分，这是他五年来第一次配置地产股。

邹对财政与干部整合的研究，是从张那里接过来的，我之前没有涉及到他。这次发现基金经理其实挺值钱的。从之前的管理层表现来看，他通常紧跟市场，18年的回撤得到了很好的控制。他将自己的投资理念介绍为“集中持仓、均衡配置行业、低周转”。

他的三季报真的很好看，不仅介绍了他的投资理念，还反思了阶段性错误，最终完整梳理了市场焦点。单独分析完老板，这里就不细说了，摘录一下他对地产股的看法：

“房地产是一个类似于资产负债表的业务，“国家推进，私人撤退”似乎是最后的出路。随着这一轮集中度的提高，龙头公司的利润率会持续萎缩，但规模可能会趁机成倍增长。在“房住不炒”之后，土地不能再被视为资产，最多是生产资料。房地产公司作为一般制造业的投入产出，价格有限，未来的产业作用可以和公用事业相比。如果能成功转为公用事业，目前的估值水平也有安全边际。”

工银王管理的产品工银金融地产，实际上是业内知名，机构配置比例高，实际上应该算是金融地产主题基金经理。这样，他似乎理所当然地固定了房地产的配置，但跟踪他的位置会发现事情并没有那么简单。

三季度之前，万科的配置比例不高。工银金融地产基本配置金融股，但在t

“房地产对宏观经济影响很大。目前，房地产已经进入成熟阶段。十九大后，房地产的地位可以归为：坚持房住不炒，稳定地价和房价，促进房地产市场平稳健康发展。对房地产稳定性的要求比以往更高，中国经济发展进入了规模速度转向高质量发展的阶段。至于房产税试点，我们认为，从长远来看，房产税是金融体制的改革，是必然要开征的税种。从15-30年来看，房产税成为重要的财政来源是必然的。短期来看，这会对买房心理产生影响，但中长期来看，房地产市场不会出现大的波动。我们判断政策不会泛滥，但会支持房地产的稳定。随着不健康企业退出市场，行业格局将逐步改善。现在

地产等低估值的板块可能逐步出现投资机会。”

邱杰这个基金经理我不太熟悉，几个产品配得也比较层次百态，三年期的这个产品买了很多金融地产股，三季报言语寥寥，就不多说了。

韩文强对地产的观点在我之前的文章里介绍得比较清楚了，他是坚定看好地产的，拿了很久，也熬了很久，连基金规模都缩了不少，三季报里依然重申对低负债地产龙头的看好，表示曙光就在眼前了。

作为兴全中生代的代表之一，董理是个比较兴全气质的基金经理，最近和谢治宇一起接手了董承非的兴全趋势混合，规模暴增，也可见兴全内部对董理的认可。

董理在地产上的操作太骚了，也太有意思了。董理之前表示，地产本质上其实是个来料加工的行业：拿地，盖房子卖出去，赚钱。过去两年被高周转玩坏了，伴随着行业回归本质，将呈现出强烈的分化，资金成本占优势的企业，会越来越有竞争力。

他也一直重仓保利万科，都是各七八个点的重仓配置。有意思的来了，在今年二季度，董理大幅度减仓了这两只股票，在二季报里，他写道：“考虑到地产存量结构差于我们的预期，毛利率继续明显下行，我们减持了地产持仓。”

在三季度，董理又把保利配回了8个点，还配了4个点万科。在三季报里他写道：“随着地产调控升级地产股跌到了一个较为安全的位置，组合增加了部分龙头地产公司的持仓。”

显然地产龙头的下跌幅度，又把董理吸引回来了。

建信王东杰的老婆是嘉实常蓁，夫妻两都是很优秀的基金经理，他的管理规模不如老婆，但业绩和老婆不相上下。想了解王东杰的话可以去看点拾投资对他的采访，蛮全面的。

王东杰跟踪地产很多年了，针对最近地产企业的暴雷，王东杰做出了两点判断：1、即使破产，性质也没有达到触发大型系统性风险那么严重，其冲击金融稳定的风险相对有限；2、当前风险处置的重点在于防止风险进一步地传导扩散。

王东杰对事态发展的预期是：“当企业实质破产，在必要时国企或政府信用背书稳定行业和市场的信心，政策保持中性偏宽松，但不会放松对房地产行业的出清，后续可以重点关注近期高层表态。”这大概也是他重仓保利（没有买万科）的原因吧？

莫海波是行业老将了，也是目前市场上比较少见的坚持自上而下左侧投资的基金经理。他配置地产好久了，也算是践行了左侧的投资理念，他配了万科、保利和金地。

莫海波强调地产只能配置龙头，核心逻辑是估值低，行业集中度未来会提高，地产公司的成长将从依靠价格红利和融资红利，变为更加依赖管理红利，企业间的差距也会拉大。

最后做个总结，总体上来看，重仓配置低负债地产龙头的基金经理，都看重公司的估值低，有估值回升的预期。地产的需求不会消失，而行业震荡一旦结束，会有很好的反转。除了原本就重仓的韩文强，其他重仓的基金经理都在三季度做了不同程度的加仓。