土地成本包括哪些费用,土地成本包括的内容

土地是房地产开发中最重要的成本项目，约占房地产开发项目成本的30%。土地成本在不同类型、不同业态的房地产项目之间的分配，对增值税、企业所得税影响不大，但却是土地增值税结算的关键。

土地成本，包括土地使用权取得费和土地开发费，应随建设成本计提折旧，土地使用权不应作为无形资产计入管理成本。为方便房企纳税人正确履行纳税义务，准确执行纳税申报，实现企业税后利润最大化，税务云服务平台对三种土地成本分摊方式及其适用范围进行总结分析，供房企纳税人参考借鉴。

01.建筑面积法

建筑面积法是指按照开发成本对象的建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分摊。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

(一)一次性开发，按一定成本对象建筑面积占总成本对象建筑面积的比例。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例，计算本期取得开发项目土地使用权所支付的金额。

(2)分期开发，首先按期分配成本对象建筑面积占开发用地规划建筑面积的比例，然后按期间某一成本对象建筑面积占成本对象总建筑面积的比例进行分配。

(3)同一清算单位发生的扣除项目金额原则上按建筑面积法分摊。纳税人能够提供相关证明材料、单独签订合同、自主结算的费用，可以按照直接成本法收取。同一项目不同类型建筑的土地成本按建筑面积分摊。

同一清算单位不同类型按建筑面积法。具体分两步分摊土地成本：

一是土地面积相对独立的不同类型的房地产(通常以道路、围墙等分隔。)将在第一步，按照该类房地产实际用地面积占项目总用地面积的比例计算分摊土地成本；

对于第二步，,不同类型的剩余混合房地产，首先要确定混合房屋占用的土地总成本，然后按照混合房屋中某一类型房地产的建筑面积占项目总建筑面积的比例分摊土地成本。

02.层高系数法

(一)计算层高系数：

在纳税人同一项目(含不同类型房地产)中，选择住宅层高为基数，设置为1；层高低于住宅的，系数为1；其他类别建筑的层高高于住宅建筑的，层高系数按照其他类别建筑的层高与住宅建筑的比例计算：

某类型用房层高系数=该类型用房层高住宅层高

(2)计算层高系数面积：

1.总层高系数面积

=(某类房屋层高系数某类房屋可售建筑面积)

2.某类型用房已售部分的层高系数面积

=某类建筑层高系数某类建筑销售建筑面积。

（三）计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本：

某一类型房屋的出售部分应分摊的房地产开发成本。

=房地产开发总成本，总层高系数面积某类房屋已售部分的层高系数。

如果面积适用范围：房地产开发企业的同一项目包含不同类型的房地产，房地产开发成本可以通过层高系数计算分摊。

03.销售价格比率法

房价比法是以房屋单价为基础计算分摊开发房屋的土地成本的方法。一般来说，房子的价格不仅取决于房子的结构，还取决于房子的地理位置。结构、立面相同的房屋价格高于住宅。

售价比率法需要分步骤实施：

(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。

(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。

当使用销售价格与成本的比率来计算alloc时

土地成本率是指土地成本占总销售价格的比例，不包括超额成本销售价格，计算公式为：

土地成本比率=占用土地总成本(土地使用权价值)(全部房屋总售价-超额成本总售价)100%

超额成本售价=超额成本(1成本毛利率)

1、住宅房屋应分摊的土地成本=该类房屋价格*土地成本价率。

2、非住宅房屋应分摊的土地成本=(该类房屋的价格-该类房屋的超额成本价)土地成本率。

在计算(三)计算土地成本比率。,住宅和商业用地开发的土地成本或纯商业用地开发的土地成本时，使用价格比率法更为合适。

04.土地增值税的结算

的影响

讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。

由于全国政策不统一，各地规定分摊方法不一致，这就要求房地产开发企业在进行税务处理时与当地税务机关提前沟通，按照当地政策规定处理，避免增加税收风险。

05、赋能培训

作为税收大数据的参与者与践行者，泰安协同软件有限公司不断技术革新，是山东省大数据协会《大数据产品评估规范》、《大数据企业评估规范》团体标准起草单位之一，同时加大开放合作，成为华为云精英服务商，并扩大与华为的深度合作。

为帮助房地产企业规避风险、化解难题，建立数据规范意识，掌握数据规范要点，降低税企双方不必要的涉税风险与征纳成本；

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06、课程大纲

（一）当前税收大数据环境分析、现行征管与行业监管趋势分析
1、大数据环境介绍
2、房地产行业监管情况
3、税务局现行征管现状分析
（二）数字化技术在房地产行业中的应用案例
1、数字化技术应用必要性
2、数字化技术在房地产行业中的应用案例
3、财务领域数字化技术实践
a、项目售价测算模型
b、土地投资测算模型
（三）土地增值税数据规范化案例分析及风险应对
1、常见的数据分析检查方法
2、常见的风险点及申报数据规范要求
（四）土地增值税清算数字化工作模式实战案例解析
1、基础资料的审核及案例
2、收入的审核及案例
3、土地成本及拆补的审核及案例
4、前期工程费的审核及案例
5、建安成本的审核及案例
6、基础设施费的审核及案例
7、公共配套设施费的审核及案例
8、开发间接费的审核及案例
9、开发费用及税金的审核及案例