文/张继
在楼市中,有一种特别的现象,那就是新房的均价低于周边二手房,这种现象,我们把它叫做一二手房倒挂。
一般来说,形成倒挂的盘主要有两种情况,一种是土地限价,一种是开发商资金链紧缺,上报价格比较低,赶快回拢资金。
因此,那些倒挂新盘就相当于政府或开发商以低于市场价格卖给你,这中间赚到的利润,想必你也知道了。
之前上海、深圳楼市比较火热,二手房热度靠学区,新房热度就是靠倒挂盘,千人摇号,抢都抢不到。
所以,对于那些刚需购房者来说,倒挂盘是真的香,买到即赚到。
那么,是不是所有的倒挂盘,都值得去买吗?
并不是!买房,要保持理性。闭眼买房的时代已经过去,现在就算是倒挂盘,其中的套路也有很多,买房人尤其要警惕。
01 “假倒挂盘”
之所以称之为倒挂盘,那是真得低于周边新房、二手房的价格,然而有一种假的倒挂盘,借着二手房均价的幌子,来吸引买房人。
一般来说,我们都会以新房备案均价来和周边二手房成交均价进行对比,不过有时开发商为了卖房子,拿出周边的二手房挂牌价来和新房均价对比。
大家都知道二手房挂牌均价一般都高于成交均价的,因为房子的挂牌价是由房东决定的,受主观行为影响。现在无锡市场行情还不错,有些房东就心高气傲,挂出天价房源,这就拉高了其小区的挂牌均价。
以中海陇玺一期为例,该小区3月挂牌均价为28000元/㎡,成交均价却只有26700元/㎡,中间相差了1300元/㎡。
所以说拿新房均价与二手房挂牌均价对比,这其中的水分很大。
除此之外,还有些开发商对比的参照物就不在一个档次,比如拿板块内的优质楼盘对比一个普通新盘,老房子对比新房子......
两个对比的事物,都不在同一水平线上,那得出的结论就是假的了,所以真正的倒挂盘,是要与周边同品质的二手房形成倒挂,比如新吴区的国信世家臻园,新房均价1.5万/㎡左右,而其一二期的二手房均价约1.7万/㎡,另外还比一路之隔的中海寰宇天下低上3000元/㎡。
02 “倒挂多的后果”
有些新盘,它确实是倒挂盘,价格也很便宜,但倒挂价格太多的话,开发商获得的利润就降低了。
有些开发商为了提高楼盘的利润,通过降低房屋的质量来赚取更多的钱,精装房变成“惊装房”,毛坯房变成“老房子”......这些问题频频发生,甚至连大房企也未能幸免。
比如前段时间,某楼盘二期项目交付时,业主发现开发商偷工减料、虚假宣传,因而拒绝收房,还出现维权事件。
不仅如此,距离该项目的不远处,某限价盘也出现了偷工减料、房屋降标、外立面脱皮的情况。
如此来看,有时候倒挂盘太便宜,也并非好事,万一楼盘出现各种问题,买房人心里也不好受。
像这些新盘降标、虚假宣传还算好的,毕竟还能住进去,就是有些闹心而已,比这更严重还有,比如烂尾复活倒挂盘!
03 “烂尾复活倒挂盘”
在楼市中,还有一种倒挂盘,价格同样便宜,但前身却有一个大毛病,那就是烂尾。
买这类的房子,切勿贪图倒挂红利,因为你要明白这种倒挂盘,后期会不会引起二次烂尾?
一般来说,烂尾复活后的楼盘,由于受到限价的因素,经常会变成低价盘。大房企接手还好说,毕竟资金充足,口碑好,然而一些中小型房企接手后,会面临诸多问题,资金稍微不到位,就会再次面临烂尾的情况。
关于此类的现象,经常会出现在新闻当中,比如南阳的“铂金时代”,2013年开工,2015年停工,一直烂尾到2017年。
在多方的努力下,铂金时代楼盘终于复工,然而由于种种原因,于2019年再次陷入停工状态,如今此事还未解决。
所以,这种有“硬伤”的倒挂盘,要打个问号,看看开发商的实力如何,手续、证件是否齐全,再考虑是否买不买。
除此之外,乡镇板块的倒挂盘,也要好好的琢磨一下该不该买,毕竟近些年来,无锡人口增量很低,而那些没有人口支撑的乡镇板块,未来房价很难上涨,请谨慎购买!
04 “无锡有多少倒挂盘?”
截止目前,无锡(不含江阴、宜兴)在售新房项目约有140个。
在这些项目中,有超过40个楼盘进入存量市场竞争,也就是说这些楼盘,早期已有入市的二手房房源,其中有约有10个项目,相较于往期的成交价,房价出现大幅上涨的情况,也就是倒挂现象十分明显。
虽然有些倒挂盘价格低,但不少楼盘的开发商设置购房门槛,比如全款优先——首付8成——首付6成,关键有些限价盘还难买到,不是内部消化就是加价购买,比如观山名筑、上品花园等。
当然,也有相当一部分楼盘,前期卖的并不好,一直拖着最后变成了现房,其销售价格远低于同品质的房子。这类房子或多或少都有一定的“硬伤”,比如户型差、地段差、口碑差等。这些倒挂盘我不推荐买,毕竟卖不掉的房子,就算买了也很难升值。
综上所述,一二手倒挂盘,并不能闭着眼买,要结合市场情况以及自己的需求,仔细斟酌后再考虑要不要买。
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