为什么房价这么高,房价221年房价走势

为什么房价这么高,房价221年房价走势 2020年,全国75个城市房价破万,再创历史新高。2020年12月30日,中新经纬报道:北京海淀区房价一夜暴涨40万。2021年1月20日,财经天下周刊报道:上海某业主在两周时

2020年,全国75个城市房价破万,再创历史新高。

2020年12月30日,中新经纬报道:北京海淀区房价一夜暴涨40万。

2021年1月20日,财经天下周刊报道:上海某业主在两周时间内将售价调高了120万元,房价1小时跳涨40万。

这是什么概念,假设你是一个月薪3w的打工人,你辛辛苦苦熬夜加班一年赚的钱,不如大爷大妈动动手指,来钱快。

这不禁让我好奇,为什么房价越来越高?究竟是什么操纵着房价上涨?未来的房价会不会下跌? 如果跌?到底什么时候跌?会跌多少?

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

为了弄清楚房价上涨的原因,我翻阅了一些资料,理清了房价上涨背后的逻辑,本期视频将从人口流向、土地财政、商业本质、房产投资四个方面来探讨房价上涨的原因。

观前提醒,本文仅为个人看法,不代表任何官方意见。

01 人口增长,住房刚需推动了房价上涨

21年前,诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨曾说:影响21世纪人类社会进程最深刻的两件事情:一是以美国为首的新技术革命(互联网即是见证),二是中国的城市化运动。

不得不佩服:不愧是诺贝尔经济学奖获得者,有两把刷子。如今,这两种说法都一一应验。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

在取消落户限制、鼓励农村人进城买房等政策加持下,在中国的大地上,掀起了一场轰轰烈烈的城市化运动。

最近几年,我明显能感觉到:乡村已经呈现出了房屋空荡荡,十里不见人的衰落场景;而城市人口则迅速增多。

2008年,麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)就中国城镇化步伐与模式撰写的最全面报告显示,到2030年,中国城镇人口可能会增加近4亿,达到10亿人。中国仍然需要大量的公路、桥梁,特别是住房。

童大焕在《买房的革命》一书中提到,中国的城镇化到2040年才能完成。大量的人口流入城市,住房需求的急剧增加,在一定程度上推动了房价的上涨。

还记得前两年抢人大战吗?

很多城市推出落户补贴政策,吸引青年人落户。因为很多城市已经意识到:人,才是一座城市可持续发展的根本。

尤其是青年人,因为青年人,才是城市建设的主力。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

一座城市只有足够多的人力资源,城市才会保持活力,城市的发展才有希望;一座城市只有足够多的人口,土地和楼市才能彰显出它的价值。

城市越大,人口越多,土地和房屋增值溢价的可能性就越大。像北京、上海、广州、深圳都是人口超过2000万的超大城市,房价一个比一个高,就是因为这里聚集了大量的人口,刚需住房猛增。

加上大城市教育资源丰富、就业机会多,生活配套设施完善等因素,又吸引了大批的年轻人来这里生活和工作。很多有梦想的年轻人都希望在大城市成家立业。

正是由于大城市的这些特性,使得城市的房价屡创新高,短短几年时间,房价连翻几倍甚至十几倍。

相反,小城市的人口不断外流,加上小城市没有产业支撑,生活配套设施不完善,教育资源落后,就算楼盖得再高,也没有人为这里的房子买单。

就像呼和浩特清水河县曾花费数十亿元建造高楼,却被称为 “鬼城”;再比如鹤岗几万元就可以买到一套房,但是依然没有人买。

有句话说:房价长期看人口。

人口的流向是衡量房价涨跌的一个重要指标。城市越大,吸附能力就越强,房价就越高。

相反,城市越小,吸附能力就越弱,房价自然就会越低。比如鹤岗、比如我们村。

所以,房价上涨的因素之一就是人口增长,一个城市的人口增长决定了住房的需求,而供求关系决定了房价的涨跌。

02 地价走俏,地价推高房价

影响房价上涨的第二个因素是地价。

土地财政作为地方政府收入的重要支柱,高额地价转让金成为地方财政收入的重要来源。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

一块地多个开发商轮番竞拍,价高者得地,土地买拍制度不断推高地价。

对于一些极度依赖土地财政收入的地方政府,没有足够的税收,财政很大程度上只能依靠卖地。

作为暴利的房地产行业,实力雄厚的地产商都会拿出势在必得的气势拿下土地,因为不管多高,都可以通过加价转嫁给购房者。

就像做生意,A把原材料卖给B,B把原材料经过加工包装成商品,又卖给C,C又把自己购买的商品加价卖给另一个接盘C。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

整个过程,谁都不想吃亏。最终,你会看到地价持续走高,房价不断上涨;某些部门出台史上最严格的调控政策,房价被暂时按住;某些部门继续抬高地价,房价不断上涨,某些部门又出台史上最严格的调控政策,房价被暂时按住。

过分地依赖土地财政,导致了地方政府陷入了既要高价卖地,又要通过调控手段限制房价的矛盾中。

所以,地价是推动房价上涨的第二个因素。

03 开发商的资本扩展

开发商的本质是商人。商人做事的目的就是追求利益最大化,一套房动辄数百万、上千万甚至上亿。在巨大的利益面前,开发商争先恐后争夺土地资源,即便一亩地拍卖价格高达几亿甚至十几亿元,依然有人前仆后继地冲上去竞拍,因为抢地就等于抢生意。

只要稍微楼市的人,你就会发现,几家资本雄厚的开发商到处买地圈地盖楼,从东部到西部,从一线城市到新一线城市,从新一线城市到强二线城市,不断扩张。

对开发商来讲,房价自然越高越好,为了赚钱,开发商花样迭出:地铁房、学区房、大平层、大豪宅呼之欲出。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

同样的房子,不同的位置,价格自然会不一样,尤其是学区房,由于和学校资源捆绑,开发商与学校互惠互利。

借着名校外溢效应,持续推高房价,只要是学区房,不管多么奇葩的户型,不管多么高的价格,都不愁卖。

在竞争激烈的今天,家长们最害怕的就是孩子输在起跑线上。学区房是让孩子不输在起跑线上的标配,自然成为很多人争夺的资源。

对于开发商来讲,楼市几乎是一场稳赚不赔的生意,在高价售卖房子之后,还有停车费、电梯费、广告费、部分物业费等一系列增值收入,堪称一次投资,终身回报。

所以,推动房价上涨的第三个因素就是开发商。

04 人为因素,推波助澜

人为因素里面包含炒房客和有房者。

我们一个一个来看。

在投资上,有那么一波人,眼光超前,比如曾经火爆全国的温州炒房团。

当你还在为首付发愁时,炒房团的大哥大姐们,早已通过撬动银行贷款低买高卖,转手就可以赚几十万上百万。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

当你为了首付愁了一夜时,一大早起来发现房价又涨了。

调控政策时不时给房地产降降温,高喊房住不炒。但这丝毫不影响炒房客。不管你是提高首付比例还是提高贷款难度,有的是办法。

对于有房一族来说,当然希望房价能够持续增长。

手中的房子只要稍微转手,就是几十万甚至上百万的回报,就是你走一步路,上个厕所,房子都在升值。

尤其是在寸土寸金的大城市,房子成为最具有投资价值的商品,升值空间只有下限,没有上限。

所以,智慧的国人在投资房子上也想过很多办法:比如曾经出现过的假结婚、假离婚、长辈和家族中的晚辈结婚事件。

房子,成为炒房客和有房者最好的赚钱利器。炒房团、有房者的推波助澜,是推动房价上涨的又一因素。

05 国际环境

当然,房价上涨还有一个重要因素:国际环境。比如为应对疫情,美国开动马力印钞票,其他国家为了不被美国割韭菜,也只能跟着印钱进行对冲。

超发的货币需要被消化,这些钱自然会通过各种方式流向比较保值产品中,在缺乏投资渠道的情况下,房子自然是大多数人的第一选择,因为大家都知道,房子既可以抵御通货膨胀,又可以赚钱。

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

看到这里,或许你也就明白了房价屡创高位的原因了。如果你还不明白未来的房价走势,我们来梳理一下房价涨跌的逻辑:

目前,中国的城市化进程正在加剧,在未来20年,中国的城镇化将会持续进行,大量人口涌入城市,房子的需求将会持续增多。人口支撑着房价,城市越大,房价就自然越高。

对于地方政府来讲,到目前为止,土地财政仍然是地方税收的有力支撑,可以弥补地方财政空缺;

房价之谜:为什么房价越涨越高?未来房价会跌吗?

对于开发商来讲,就是为了赚钱;对于炒房客和有房者来讲,更不希望房价下跌了。

也就是说,这些因素共同推高了房价。

有人可能会问了,未来房价会下跌吗?我们把时间拉长来看:20年前,有人唱衰房价,房价跌了吗?10年前有人唱衰房价,房价跌了吗?那些经常喊着房价会跌的人,这些年房价跌了吗?

不知道那些唱衰房价的专家们,究竟是从哪里看出房价会下跌的?

华人经济学家陈志武教授曾说,房价会不会往下跌很多呢?很难,一方面地方政府不愿意看到这种局面,因为他们对土地财政有着高度依赖性;另一方面,这么多银行贷款都压在房地产上,房价下降太多,就会形成银行系统风险。

房价,支撑着多方利益,既得利益者都不希望房价下跌。

所以,不要指望房价下跌了,就算跌,也会在一个合理的范围之内。我们只希望房价能涨得慢点。

住房是关系民生的大事。房价无限制的上涨,只会引发一系列的不良后果,比如年轻人结不起婚、生活幸福感下降、失去奋斗的欲望,具体可以参考“宇宙国”和“某岛国”的青年人。

这也是为什么政府要遏制房价过快增长的原因!

最后,再次提醒:本视频内容仅代表个人观点,不构成任何投资建议。毕竟,未来房价到底会怎样,谁也说不准?

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