作者 | 金旺

出品 | 锌产业（公众号：xinchanye2021）

今年5月的最后一天，腾讯与恒大在深圳举行了一场合作签约仪式，汤道生、夏海钧云上坐镇，李强、甄立涛现场签约，这场签约仪式后，恒大的物业平台——「微物云」浮出水面。

官方资料显示，“此次合作由腾讯技术团队主导……”，显然，「微物云」不仅是恒大的新盘子，也是腾讯希望在地产科技领域再进一步。

不过，一件有意思的事儿是，举行这场签约仪式的地方——腾讯全球总部滨海大厦，实际上是国内另一家地产大佬——万科（物业）的标杆项目。

而现在的万科物业还有一个与「微物云」一字之差的名字——万物云。

正是这样一朵云，让有了新名字的万科物业，在这个不太平的冬天，进入了上市倒计时。

01 不懂技术的孙嘉，和万科的技术革命

2015年10月19日，在华为首届开发者大会上，丁耘提出了五年投入10亿美元的开发者扶持计划，这一计划当时被命名为“沃土计划”。后来，在2019年推出“沃土计划2.0”时，华为又投了15亿美元，沃土数字平台也在那时一并推出。

同样是在这一年，地产大佬万科也提出了一个“沃土计划”。

这一年，在刚刚经历了一波市场调控后，地产行业意外回暖，排名前十的上市房企（除融创外）营收增长均超过了15%，万科甚至超常发挥，2600多亿的销售额让它同比增长超过了20%，增幅甚至超过了2013年。

然而，就在一年前，王石还在“担心下一个倒下的会是万科”，提出“中国房地产即将进入白银时代”的预言，并将转型提上了日程。

万科的“沃土计划”是在2015年被写入万科年报中的一项战略举措，万科在2015年年报中指出：

构建数据平台、打通底层数据、治疗大公司病，实际上，这一计划是惯于居安思危的万科一次真正意义上的技术革命，这场革命有点类似阿里2009年立项阿里云，也有点类似腾讯2018年核心业务上云。

为了这一计划，万科总裁郁亮在2016年春节后紧急召回了当年留在上海分公司的万科第三代领导班子种子选手孙嘉，由孙嘉直接负责“沃土计划”，给万科再加一把猛料，尽管当时的孙嘉自称“不懂技术”。

孙嘉毕业于哈佛商学院，2007年以投资管理部副总经理的身份加入的万科，后来不仅成为了战投部第二任总经理，还辗转西安、上海，在业务一线干出了不少成绩。不过，相对于当年掌舵阿里云技术攻坚的王坚、负责海尔技术转型的赵峰，业务上一把好手的孙嘉确实没什么技术功底。

实际上，万科也并没有打算自己从头搭建技术体系。

2016年1月，万科正式对外公布“沃土计划”后，孙嘉当即找来了IBM、微软、SAP、华为、阿里在内的几乎所有互联网圈精英团队进行互动合作，其中，麦肯锡负责整个项目的咨询服务，IBM负责整体IT架构设计，SAP负责搭建万科核心业务ERP平台（企业资源计划管理平台）。

数字化转型本质上是一项自上而下的工程，为了确保这一项目顺利进行，当时郁亮亲自上阵，担任这一项目组长，孙嘉任执行组长，即便如此，SAP团队在万科还是呆了有将近八个月，10月，万科与SAP基于ERP的合作才正式启动。

关于沃土计划，万科内部当时有一张自己的时间进度表，这张进度表将整个计划按三年一个阶段把2016年-2024年九年时间拆分为三个阶段：打基础的信息化阶段、挖价值的数字化阶段、建平台的智能化阶段。

后来万科2018年半年报中的数据显示，万科已于2017年初步完成信息化建设。

这其中，为了保障“沃土计划”顺利进行，万科在提出“沃土计划”时还成立了配套科技子公司万翼科技，甚至还从IBM挖来了全球服务部合伙人谢志方挂帅万翼科技总经理。

在之后几年里，没什么商业化压力的万翼科技从各个互联网巨头门下挖来不少技术人员，研发了诸如智慧建造体系、数字化营销平台、AI审图技术等，生意干得很是红火热闹。

02 物业上市，万科想通了？

2019年，万科南方区连续多年业绩不佳，孙嘉又被郁亮钦点为救火队长。这年5月，卸下了万科CFO的孙嘉走马上任了万科南方区域事业集团CEO，一同卸下的还有陪跑三年的“沃土计划”。

这时还未走完半程的“沃土计划”亟需一位新的继任者，时任万科物业CEO的朱保全是人选之一。

后来，在媒体沟通会上，朱保全直言，“孙嘉负责了三年，现在去了南方区域，接下来的三年或六年将由我负责推动”。

言中所指，正是“沃土计划”。

从资历上来看，朱保全进万科比孙嘉还要早，万科物业成立时间也远早于“沃土计划”的提出。再加上近年来物业业务越来越和地产科技强绑定，这让孙嘉被推上救火一线时，朱保全成了接手“沃土计划”的不二人选。

不过，摆在朱保全面前更重要的任务是，推动万科物业在上市前进行一次全盘梳理。

自2018年起，房企物业业务分拆上市高潮迭起，2018、2019、2020，三年上市物业公司数量分别为6家、9家、17家，仅仅2020年下半年，上市物业企业就多达14家，即便如此，2020年仍有数十家计划上市的物业企业没来得及上市。

物业企业排长队上市，也成了2020年一个颇为壮观的时代缩影。

不过，在长长的上市名单和排队名单中，成立于1990年的万科物业并未在列，万科物业成了当时TOP 10房企中唯一一家声称没有上市打算的企业。

不在江湖之中的万科物业，并未能阻止人们对于它何时上市的猜想，以至于自2018年以来，几乎每次业绩新闻发布会上，万科高层都要面对记者关于万科物业上市计划的提问。相对于行业的风起云涌，每次被问及（物业业务）上市时，万科总是三缄其口。

2018年年底，被问及万科物业是否有上市计划，郁亮称，“特意让物业保持与资本市场的距离，不让它想这个事儿，我怕资本市场把物业引导坏了。”

2019年5月，再次被问及万科物业上市计划时，朱保全称，“华为还没上市，万科物业不着急。”

2021年4月，彭博社报道称，万科物业正在筹备IPO事宜，最快将在年底上市。万科物业官方彼时仍是回应，目前没有上市计划。

上市计划一直未见，但万科物业的新组织架构在2020年被和盘托出。

这年10月，接手“沃土计划”后的朱保全对万科物业进行了一次更名，万物云也就是在那时才有的名字。之后，万科物业又对组织架构进行了梳理，新架构细分为Tech、Space、Grow三大版块：

Tech版块的万睿科技、第五空间分别为房企提供软硬件服务能力和数字运营能力；

Space版块的万科物业、朴邻发展、万物梁行分别提供社区服务、商业服务和城市服务；

Grow版块的万物成长则是一个类似创业团队孵化器的角色。

不过，在万物云的架构中，并没有随“沃土计划”长出的万翼科技的影子，万科还是将万翼科技与“沃土计划”划到了另一条主线任务上，倒是万睿科技成为打包进万物云科技版块的核心资产。

实际上，万睿科技是2013年由朱保全推动、从万科物业中土生土长的一块业务，最初主要负责的是弱电工程实施和设计，后来随着物联网、传感器等技术“入侵”地产行业，万睿科技也逐渐转型成一家带有科技属性的业务单元。

朱保全和郁亮在性格上有很多相似之处，尤其在面对地产科技转型时的耿直，朱保全曾多次提到，万科在科技上的投入“不做肯定是等死，做了也可能是找死，但找死总比等死强。”

而结合万科物业上市与科技转型的关系，郁亮也曾多次表态，“万科物业只有区别于传统的物业公司，发展成功并得到市场的认可，才会考虑上市。”

03 房企中的“失控玩家”

就在万科物业更名这一年，地产行业还发生了另一件影响深远的事儿。

2020年8月20日，央行、住建部会同相关部门正式出台了“房企融资新规”，后来被称为“三条红线”的地产监管政策正是这一“新规”的核心内容。

所谓“三条红线”，是指：“剔除预收款的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不得小于1倍”三个指标。

根据“三条红线”的触线情况，“新规”又将房企分为“红、橙、黄、绿”四档：

红色档：触到“三条红线”，不得新增有息负债；

橙色档：触到“两条红线”，负债年增速不得超过5%；

黄色档：触到“一条红线”，负债年增速不得超过10%；

绿色档：“三条红线”均未触到，负债年增速不得超过15%。

这一政策一经出台，房企债务增速被高度放大，锌产业发现，当年房企销量排名前十的企业中，有八家企业不同程度地触碰到了红线，其中，恒大更是连续触碰到了“三条红线”，从2019年恒大年报来看，对应的三项数据分别为：83%、159%、0.61。

这让本就风波不断的恒大再次被推到了聚光灯下。

2021年对于地产行业来说，是不安定的一年。这一年，大部分房企都放缓了对外扩张的脚步，主动降负债成了当务之急，恒大经历了多次“被破产”后对外公告称：网络上近日出现的有关恒大破产重组的言论完全失实，但公司的确遇到了前所未有的困难。

后来，恒大首席经济学家任泽平在离职半年后写下的一篇文章中提到，自2018年入职恒大后就多次谏言降负债、反对多元化。

这样的建议在后来并未被采纳，恒大负债率在之后三年仍是居高不下，三年负债率分别为83.58%（2018年）、83.75%（2019年）、84.77%（2020年）。

实际上，2021年不好过的房企远不止恒大一家，在“三条红线”之上的多家房企都或多或少被曝出了一些问题，股价不振成为市场普遍现象，就在今年11月，佳兆业也出现了“理财产品兑付逾期”事件，这让股价本就频频跌落的佳兆业，年内市值蒸发高达73%，最终仅剩不到71亿港元。

不过，佳兆业并不在前文提到的“新规”首批试行企业名单中，这次“新规”的出台，央行、住建部首批一共约谈了12家房企，这12家房企构成了首批试点名单，2023年6月30日之前完成降负债目标成为他们的当务之急。

12家房企分别为：碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。

在这份名单中，万科赫然在列。

尽管万科着手降负债较早，但此时的负债表现仍是不尽人意，近三年的负债率分别为84.59%（2018年）、84.36%（2019年）、81.3%（2020年），也正是资产负债率这项指标让彼时的万科踩到了一条红线，被归到了“黄档”。

“新规”出台之前，面对越来越严的政策环境，郁亮在2020年3月的业绩发布会上曾感慨，“万科一年半前秋季例会主题定为‘活下去’只是出于居安思危的考虑，没想到今天，‘活下去’成了一个真实的存在。”

“新规”出台之后，郁亮在接受媒体采访时指出，“三道红线”开始，中国房地产行业开始从「金融红利时代」进入「管理红利时代」。

04 迟到的万科，没有退路

11月5日晚，万科发布公告称，拟分拆万物云至港交所上市。

很难说万科这朵云现在已经达到了郁亮“区别于传统物业公司”的要求，不过，万物云终于还是在“沃土计划”进入第二阶段、“活下去成了真实存在”的这一年，代替万科物业被提上了上市日程。

郁亮说，“万科的逻辑已经变了，我们从赚大钱、快钱转为赚慢钱和小钱。”

不过，《中国企业家》援引业内人士分析称，万物云上市估值或在2000亿左右，和万科A当前市值几乎持平。

另据公开信息显示，万科2021年前三季度虽然营收超过2700亿，涨势明显，但净利润却减少了15.98%，这在地产寒冬的2021又被进一步放大。

一位物业企业中层人士在接受《每日经济新闻》采访时表示，“万科现金流并不紧张，但不排除万科现在分拆万物云上市的其中一个可能性是提前储备过冬粮食。”

一年前，在万科南方区域媒体交流会现场，郁亮身上的黑色T恤格外亮眼，这件T恤背面赫然印着几个大字——没有撤退可言。

这次，要“活下去”的万科，同样没有撤退可言。