在冬天，眺望地产新局。

文/巴九龄

众所周知，楼市是冷的。

前天(11月15日)，国家统计局发布了10月份房地产数据，“低迷”是关键词。

10月， 房价继续跌：,全国一手房均价今年以来首次跌破万元均价线。

多数城市都在跌：, 10月全国70个大中城市中，新房数量下降52个，二手房数量下降64个。

此外，还有一些较低的数据，包括土地交易不尽人意，新开工房屋面积下降，新房销售金额和面积均创下今年新低。

今天的房地产市场已经被360度控制，几乎没有死胡同，所以不能动。

当楼市进入冬季，放开躁动。我们今天不谈房价，换一个视角，眺望一下房地产市场即将进入的新世界。.

承载房地产市场的是城市、人口和土地。本文选取了三个角度：

希望从这几个方面，可以一窥未来五年的新房产局。

01.“拆”变成“改”，一夜暴富的梦破灭

曾经，有的人因为拆迁一夜暴富，有的人一出生就成了“拆迁二代”，有的人被大风刮动，买了老房子拆迁。今天，这样的梦应该醒了。

拆迁致富的背后是“棚改货币化安置”项目。

2014-2015年，宏观经济面临下行压力，房地产开启上行周期。2014年，很多城市限购政策放松或取消，限贷政策逐渐放松，千方百计去炒股。

2015年6月，国务院提出“积极推进棚改货币化”。拆迁户拿了很多现金跑去楼市买房。居民生活条件改善，楼市库存减少。

但不应忽视的是，棚改对房价上涨起到了推波助澜的作用。

2016年至2020年8月，全国棚户区改造2300多万套。据平安证券测算，“十三五”期间，棚改拉动住宅销售6.14万亿元，占全国住宅销售总额的10%。房地产投资共拉动15.9万亿元，占全国房地产投资总额的26%，占住宅投资总额的37%。

在经济增长的支持下，这一轮房价上涨在一二线城市可能是可以承受的。

对于三四线甚至偏远的城镇来说，都是难以承受的。经济增长乏力，人口净流出，棚改货币化，投资者高杠杆炒房，制造了楼市虚假繁荣的假象。它曾经涨得那么快，今天却跌了。

在“房住不炒”的大政策下，过去的“拆建”显然已经过时。

2020年开工209万套，较2019年下降33.8%，较2018年的626万套大幅下降近三分之二。

2020年以来，政府工作报告中“舍改革”的表述已经消失，取而代之的是“旧改革”。2021年政府工作报告显示，政府投资更倾向于惠及面广的民生项目，5.3万个城市老旧社区得到新改建。

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如果说棚改是一场少数人的运气和豪赌，那么旧改是大多数城镇居民的普惠性福利。

11月4日，住建部公布了一则《通知》，21个试点城市被列入全国第一批城市更新试点的名单，包括北京、南京、宁波、成都、唐山、呼和浩特等。城市更新的范围包括老旧小区改造、棚户区改造、城市基础设施补短板等，这是一场关于城市更新升级的新实验。

小巴有一位朋友是成都人，前几天他爸将这条新闻转发给他，发出“老房子究竟是该卖掉还是该留着”的困惑。他口中的这套房子是几年前豪赌拆迁买下的，至今没有动静。这次成都市被列入城市更新试点的名单，他们开始重新考虑这个房子的去留。

从“大拆大建”到“旧改”，楼市风向在变，人们对“房价一直涨”的预期也会慢慢转向。

02.都市圈、城市群时代到来

近几年，中国楼市呈现冰火两重天的景象。

偏远小城的房价已被打趴，超过20个中小城市不得不出台“限跌令”，以维持楼市平稳。

一二线热点城市却是另一番景象，上半年还频现“万人摇”、学区房火热的现象。逼得各地政府不得不继续收紧调控政策，才慢慢压下来。

楼市两极分化的本质原因，在于“人地分离，供求错配”。大城市的土地供应量远远跟不上人口流入的规模，小城市则反之。

上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭撰文分析，人口往大城市走时，大量的土地资源却以建设用地指标的方式配置到了中国中西部和小城市，最终形成“人往高处（东部和大城市）走，地往低处（相对向西部和中小城镇）走”的局面。

不过，这种局面慢慢在改变，解决的一大办法是——发展城市群和都市圈。

城市圈和都市圈，是一个大国的城市化走向高级形态的必然。这在发达国家已被验证，而在中国，也成为经济学家们的共识。

比如，经济学家任泽平在2019年撰文建言：尽快确立城市群都市圈的规划战略，因为根据经济规律和国际经验，到2030年2亿新增城镇人口的约80%将分布在19个城市群。

半年前，中国社科院金融研究所副所长张明出版《五大增长极：双循环格局下的城市群与一体化》一书，提出中国最富增长前景的五大区域：粤港澳大湾区、长三角、京津冀、中部六省与西三角（成都、重庆、西安）。

“区域经济一体化是未来中国经济增长的主引擎，粤港澳大湾区与长三角是新一轮经济增长的领头雁，京津冀、中三角与西三角是第二梯队，全国其他区域则是第三梯队。”张明写道。

城市群和都市圈的背后是产业和人口，人口带来的居住需求，是房地产发展的基本支撑，也决定了各区域房地产市场的荣衰。未来当数以亿计的人口流向各大城市群、都市圈，政府土地配置和开发商的投资开发也随之同向聚集。

人地集合，供求匹配，房地产才有可能实现健康持久的发展。

03.房地产税这本账怎么算？还需时日

今年10月23日，人大常委会授权国务院开展房地产税改革试点工作。

哪些城市先试点，具体怎么征收？未来随着房地产税的试点和开征，每个小家庭都需要算一算这笔账。

这对各地方政府亦是一笔账，他们现在已经开始算了，而且真的挺难算。

这里做个简单介绍，我国财政体系由四本账组成，“广义财政”主要由第一本账和第二本账构成。

第一本账是“一般公共预算”，主要由税收收入构成；

第二本账是“政府性基金预算”，即所谓的土地财政，土地出让金占到80%—90%，这一比例在2021年超过91%。

从全国看，土地财政占广义财政的比重约在1/4，是个不低的比例。

具体到地方，情况又不同。据广发证券研报，近年来对土地财政依赖度较高的省份大致有浙江、江苏、安徽等，这些省份的土地财政依赖度超过45%。

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今年以来，开发商受“三道红线”等政策影响，资金流紧张，海外债务频爆雷，再加上房价下跌，买房人减少，开发商变得尤其谨慎，有的不敢拿地，有的则没钱拿地。

这意味着，各地政府的土地出让金锐减。今年第二轮集中供地成交金额相比第一轮有较大下降，杭州、重庆、北京、南京降幅分别达到78.1%、74.4%、53.8%和48.9%。

据华泰证券预测，预计2022年土地出让收入增速放缓可能导致政府性基金收入减少约1万亿元。

这么多年，城市建设吃着卖地的本，如今，该考虑换个路子了。

当然要省着点花钱，但最要紧的还是开源，开拓税源、调整税收结构。

所以，房地产税必然要出台。根据国际经验，房地产税在为地方政府提供公共财政收入，改善地方公共服务水平，调节收入分配等方面将发挥重要作用。

只是，房地产税全面征收还需时日，从试点到立法再到全国征收起码在5年之后。

更需要算的是，房地产税开征，对地方财政究竟影响多大？

根据瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛的分析，未来的房地产税可能会对首套房或一定人均居住面积以下（如40平方米）免征，再假设平均税率在1%左右，那么每年全国房地产税总收入或只有几千亿元，远低于2020年规模超过8万亿元的地方政府土地出让收入。

所以，这笔账，还需要时间，一点点理清和算透。

本文参考资料：

1. 平安证券：《地产新局》

2. 华泰证券：《详解棚改减半对地产投资冲击》

3. 复旦金融评论：陆铭《城市发展，中国之路》

4. 广发宏观：《土地出让金与短周期经济增长》

5. 财新网：夏磊《房地产市场下行，地方政府如何应对》