合作开发项目协议书，合作开发房地产合同司法解释

来源：头条浏览：0 2023-01-27 08:57:56

经济观察网记者田国宝近日表示，韩利一直在为如何将项目盈余资金筹集到集团总部而发愁。 “开始咨询了，但现在合作者不同意”。资金筹措受阻，他所属的项目和地区受到总部的巨大压力。

韩利是TOP 10房企的项目负责人，他所在的项目是小股操作盘，合作方是当地一家小企业，是项目土地所有者，持有项目51%的股份。 “第一次合作时就约好了。我们集中资金，交货结算”。

但由于房地产流动性风险蔓延，“即使是没有爆雷的企业，合作方也很谨慎。 ”。韩利说：“不是不相信我们，而是行业这样下去，难以置信。”

在保险发放的背景下，一些地方政府进一步加大预售资金监管力度，房企总部难以从项目公司抽逃资金，“尤其是冒险的房企，几乎不可能从项目中抽逃资金”。韩利说。

“合作者的限制等于把总部的资金提取锁上了。 ”韩利表示，此时合作项目较多的房企将趋于被动。

合作开发项目曾是房企分担风险、用较少的自有资金快速冲走千亿美元的利器，但目前，在房地产流动性风险频发、市场持续下滑等一系列因素的影响下，合作开发已成为压死骆驼的最后一根稻草。

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韩利所属项目位于三四线城市，分二期开发，总商品额超过20亿元。目前，一期项目已消灭近9成，二期尚未开工。项目现金流量已回正，根据公司要求，股东可适当提取盈余资金。

剩余资金是指开发融资和预售资金中扣除土地出让金与一定时期内建设成本之间的差额，部分资金长时间盘踞在项目账上，在企业看来是资源的浪费，为了提高资金使用效益，项目股东一般会提取剩余资金。

2021年预售和资金监管趋严后，可提取的盈余资金需扣除监管资金。

韩利所属项目为增资投入资本，投入成本相对不大，扣除成本和监管资金后盈余较少，但在目前流动性相对紧张的情况下，该资金是房企运营和保持按时偿债的主要来源。

根据双方合作时的约定，项目现金流回正后，预留3个月左右的建设资金，双方股东可将盈余部分以借款形式按持股比例分配。由于合作方对资金使用效率要求不高，我们承诺盈余资金将统一归集到韩利公司。

韩利公司财务人员与合作方协商提取剩余资金时，对方以项目担保交付为名拒绝合作。以往合作方不合作就涉嫌违约，但现在合作方提出的担保交付理由充分，而且通常提取剩余资金需要合作方的协助，合作方不合作就很难实现。

传统上，项目股东在提取预售资金的过程中，通常是通过协助建筑商、供应商开票，或者让银行出具保函，满足合规提取监管资金的要求。在对预售资金监管严格后，在资金审核、审核、提取比例等方面将更加严格，建设方、供应商、银行在协助提取预售资金时也将更加谨慎。此外，在项目建设过程中，经常出现增加工程款等情况，最终结算价格高于合同价格，出于房企潜在风险的担忧，要求合作方为项目建设预留更多资金，以保证项目顺利交付

韩利判断，合作方可能担心他们公司面临危险的潜在风险。万一担心变成现实，韩利的公司无力还债，合作项目有腐烂的风险。

韩利理解合作方的想法，但总公司不理解韩利所在的区域。

韩利表示，年初总公司安排资金使用计划时，每个节点都很紧凑，哪个节点的资金出现问题，公司就有可能陷入困境。

“这笔资金一定要按期到达总部。这是一个硬性指标。 ”韩利表示，如果最终合作方不愿合作，项目和地区需要通过其他渠道获得资金来填补漏洞，“以前租给施工方或供应商几个月，现在也没钱了”。

因为资金量很少，把钱还给总部很容易解决。让韩利更头疼的是二期项目的销售。如果二期项目进展不顺利，现金流可能再次回到负值。 “现在还是正数，还完开发贷款后怎么样？ ”

某民营房企财务人士表示，与国企、央企合作的项目，由于合作方的风口浪尖，合规要求苛刻，很难抽走预售资金，不仅耗时长，而且未必能获批。

“合作项目，你做什么，必须股东同意。 ”该财务人士表示，由于合规性限制，国企和央企的资金效率普遍低于民企，“花钱很着急，但对方不着急”。

前奏

传统上，房企为了减少自有资金投入，提高资金使用效益，都是拿地人或多或少地使用预融。也就是说，拥有土地的资金有相当大的比例是非标准融资，项目开发贷款批准后，优先偿还和交换的是预融资金。

由于施工方、材料供应商也需要为房企预留资金，在项目建设过程中，开发商不需要太多的建设成本支出，而是在交付后统一结算建设成本。

在这种情况下，一个房地产项目进入预售阶段，预售资金大多用于偿还开发贷款，如果开发贷款覆盖不上，部分预售款必须在偿还前融化。

长期以来，由于预售资金监管松懈，很多预售资金被房企归集到总部统一使用。

从2021年开始，部分城市要求以土地出让金为自有资金，透明监管拿地资金，导致前融无法继续，房企杠杆大幅下降。截至前三季度末，受房企爆发性雷击影响，不少城市收紧预售资金监管，金融机构开始对部分房企发放贷款。债权机构要求项目保留足够的偿债资金，或要求项目对资金实行封闭式管理。这样，房企总部筹集资金的空间大幅缩小。

这些房企的财务人士表示，一般项目的预售资金存放在债权银行开立的账户中，一旦提前还款机制启动，一些激进银行就会从预售资金账户取钱。但受影响更大的非标融资占比较大的房企，一些房企的非标融资将预售资金账户抵押给了债权方。 “包括项目公章、财务章、银行私钥都在债权机关手里，流程好的时候没有关系。随着谣言的严厉，预售资金几乎都被控制住了，很难提取”。

各城市对预售资金的监管方式不同，有的按备案比例监管，一般在10%-40%左右。也有以建安成本监管的，通常在1倍-1.5倍左右；部分城市实行分级监管，级别越高的企业监管比例越低，级别越低的企业监管比例越高。

今年以来，一些地方政府进一步加强了对预售资金的监管。以中部某省会城市为例，提取预售资金只需要两个章节，而现在需要四个章节。

多家房企相关负责人告诉经济观察网，今年下半年以来，预售资金更难提取。 “在一些城市，即使达到取现标准，审批时间也会变长，可能几天就下来，但现在需要几个星期。 ”一位房企人士说。

平衡合作方

无风险民营房企，预售资金提取比较简单，但不同企业面临不同的境遇，其中合作项目较多或非标准融资占比较大的房企，受合作者和债权人的制约，预售资金提取格外困难

韩利告诉经济观察网，房企总部从项目中提取资金分为两类。

一个是复原。前期合作中双方竞争土地时支付的土地出让金，要么通过投资方式注入，要么转化为股东借款。如不涉及前融，开发借出后，项目预留部分运营资金，剩余资金按比例返还股东。

二是利润预分配，项目公司现金流回正后，剩余开发贷款和预收资金在扣除监管资金后，合作对项目公司盈余资金进行利润预分配。

在民营企业合作项目中，只要开发贷覆盖前融后有盈余，即使项目尚未预售，盈余资金也可由股东按比例提取。但是，在与国有企业和中央企业的合作项目中很难实现，“我担心如果项目销售不好，将来可能会出现问题。 ”。上述房企财务人士表示，在利润预分配方面，央企和国企同样积极性不高。进入预售阶段，即使现金流回正，也可以说服央企、国有企业返还土地出让金等前期投资，但他们一般不接受盈余资金的利润预分配。

此外，当前形势下，国企和央企对民企合作方的资金链缺乏信心，“如果民企合作方哪天被雷到了，这个项目需要国企和央企接手，会很棘手。 ”。财务人士表示，他们希望让资金在账面上闲置。

另外，金融机构和合作股东被质押给作为金融机构的项目，提取预售资金也很困难。 “债权机构首先考虑的是扣除监管资金后，剩余资金能否覆盖自己的债权。不允许抽屉吧。 ”上述房企财务人士说。

罪与罚

在房地产行业，合作开发是比较常见的模式，一方面，在土地价格不断上涨的情况下，合作开发可以减少一家房企的资金投入，特别是在一二线城市的土地市场上，两家以上的房企合作拿地更为普遍。共同土地存在很多情况，有两家以上房企共同拿地的资源合作、土地资本合作、政府资源资本合作等金融机构直接参与筹资，也有先拿地再参与筹资等。

另一方面，在房地产周期波动行情下，合作开发可以更好地分配项目风险。在2014年房地产市场的低潮中，不少地方龙头房企雷厉风行，主要是风险过于集中，最终导致现金流断裂。

在房地产快速发展时期，一些实行高周转模式的房企，通过合作开发模式降低权益比例，加大杠杆作用，规模迅速扩大。多年来黑马房企业的普遍权益比较低。

2022年中期财报显示，70家主要房企中有23家的股本比例低于50%，德信中国、上坤地产等房企低于30%，而融信、绿城、中梁、招商蛇口等房企的股本比例一般也低于40%。

从资本比例看，股本比例低于50%的23家房企中已有13家遭遇雷击。在股本比例超过50%的47家房企中，爆雷房企数量为12家。

比较而言，权益占有率低的房企，爆雷概率相对较高，当然，在爆雷房企中，恒大、荣盛、华夏幸福等房企的母公司权益也较高，但母公司股本低的房企，如果有大量隐形债务，隐形杠杆更高

2021年第三季度以来，合作项目逐渐成为房企的定时炸弹，一旦合作项目的一方股东打雷，合作项目和另一方股东将面临巨大的风险和压力。

韩利认为，如果一方股东要打雷，最好的办法是另一方股东收购项目，迅速抢占。避免将风险传递给项目，但过多的需要收购的项目可能会消耗大量资金，陷入流动性风险。

韩利表示，对于合作项目无爆雷一方的股东来说，这是一个两难的选择，尤其是涉及合作项目的房企较多，“如果不收购，项目可能就此止步；要接收，一个是测试现金流，另一个是测试后期的去化能力”。

这些房企的财务人士表示，目前民营房企预售资金提取比例普遍低于20%，受限资金远远超出监管要求，相当一部分资金是受限于合作方股东提取的。特别是，据说有明股实债的项目“封闭地管理着很多资金”。